나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511682 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화 유리 마감 등
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

일련번호 가)~바) : 공히 근린생활시설로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 가)~바)은 공부상 ‘지1층’으로 등재되어있으나, 현황 ‘1층’ 소재하는 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 일련번호 가)~라)와 마),바)는 벽체 구분없이 튼상가로 이용 중인 바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황 '1층'에 소재함(감정평가서 참조)
2. 물건1.~4은 벽체 구분없이 튼상가로 근린생활시설로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511682 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 지1층비101호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 지상 10층 건물 내 제지1층 제비101호 외 5개호

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.17㎡ (약 3.98평)

건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

총면적: 52.67㎡ (약 15.93평)

1.4. 매각 정보

감정가: 545,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 서측 인근

주변: 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대

입지여건: 제반 입지 여건 무난한 편임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근성: 차량의 진출입이 가능함.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황 보통임.

도로 접근성: 북측으로 폭 약 10M의 포장도로 및 남측으로 수변공원 인도를 이용하여 출입함.

2.3. 지역 지구 현황

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

특이사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2021년 6월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 4,082,000,000원)

이후 권리: 주식회사 엠이엔씨 소유권 이전(2021-06-11), 서인천세무서장 압류(2023-07-12), 서구(인천광역시) 압류(2024-05-28), 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정(2025-08-19, 사건번호 2025타경511682, 채권액 3,956,003,383원)

등기부채권 총액: 4,082,000,000원

3.2. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정임. 인수되는 권리나 별도의 부담은 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

확인된 임차인 없음.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 특성

본 물건은 현재 근린생활시설로 이용 중임.

구분건물 가)~바)는 벽체 구분 없이 튼상가로 이용 중이며, 인접한 물건들과 함께 근린생활시설로 복합적으로 사용되고 있음.

4.2. 주변 상업 환경

대상물건 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용함.

인근에 인천해양경찰서 등 공공기관도 위치하여 유동인구 확보에 도움이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

건물 내 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 이용이 편리함.

남측 수변공원 인접하여 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

5.2. 생활 인프라

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

차량으로 주요 도로 접근이 가능하여 자가 이용 시에도 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

공부상 '지1층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '1층'에 소재함. 이는 계약 및 이용 시 혼동을 야기할 수 있으나, 감정평가서 및 물건명세서에 명시되어 있어 인지된 사항임.

6.2. 건물 구조적 특이사항

물건 1~4(해당 물건 포함 가능성 있음)은 벽체 구분 없이 튼상가로 이용 중. 이는 향후 내부 구조 변경이나 구분 소유 시 제약이 될 수 있으며, 관리에 유의해야 함.

6.3. 토지거래허가구역 관련

해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당함 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되므로 내국인 투자자에게는 직접적인 제한은 없을 것으로 판단되나, 관련 규정을 재확인할 필요가 있음.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음. 다만, 인천 서구 지역에서 악취 민원 관련 논의가 지속되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 근린상가로, 입지 여건이 무난하며 상업시설이 밀집된 지역에 소재함. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내 기본적인 편의시설이 갖추어져 있음. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확함. 다만, 공부상 층수와 현황 층수의 차이, 벽체 구분 없는 튼상가 이용 등은 거래 및 관리 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

청라국제도시 내 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있음.

인근에 아파트, 오피스텔 등 배후 주거단지가 많아 안정적인 임대 수요 확보가 가능함.

말소기준권리 이후 별도 인수 부담이 없어 명확한 권리 상태를 가짐.

대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편임.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 545,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 제안: 감정평가액을 기준으로 하되, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함. 본 물건의 경우, 감정가 545,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 낙찰 후 예상 임대 수익과 투자 회수 기간을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.