나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511515 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층공존-309호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 규모의 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성된 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 동측으로 인천2호선 '검단오류역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제공존-309호 외 1개호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공히 기준시점 현재 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현재 '블루텍' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측, 남서측으로 노폭 약 25미터 및 15미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)<2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511515 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층공존-309호

용도: 지식산업센터

감정가: 323,000,000원

토지면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지지분: 36.27㎡ (약 10.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

건물지분: 116.64㎡ (약 35.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용중임

특수물건정보: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 오류동에 소재한 '검단양촌IC' 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 규모의 공장 및 지식산업센터, 근린생활시설 등이 형성된 산업단지로서, 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 동측으로 인천2호선 '검단오류역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 현재 '블루텍' 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 북서측, 북동측, 남서측으로 노폭 약 25미터 및 15미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* L *: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2024-11-11, 대항력 없음.

* S *: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2024-11-11, 대항력 없음.

* U *: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-06-28, 대항력 없음.

* 주식회사스마테크, 정 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업자 등록일 2024-03-15, 대항력 없음.

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. (본 정보는 제공된 자료 기준이며, 실제 조사 시 다를 수 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전 (갑3, 2018-10-23)

* 근저당권 (을1, 2018-10-23, 국민은행, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4, 2025-05-13, 국민은행, 10,096,959원) - 말소

* 가압류 (갑5, 2025-05-28, 하나카드, 30,706,063원) - 말소

* 가압류 (갑6, 2025-05-29, 신용보증기금, 90,717,293원) - 말소

* 임의경매 (갑7, 2025-08-18, 유케이제십일차유동화전문, 411,300,005원) - 말소

* 압류 (갑8, 2026-04-07, 서인천세무서장) - 말소

* 등기부채권 총액: 731,520,315원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터 내의 한 호실입니다. 주변은 각종 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 산업단지 지역으로, 산업 활동이 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 지식산업센터의 특성상, 건물 내 또는 인근에서 관련 기업 및 종사자를 대상으로 하는 다양한 지원 시설(근린생활시설, 기숙사 등)을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 모르타르위 페인팅, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인천2호선 '검단오류역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건이 소재한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가가 필요합니다. 본 물건의 용도가 공장(지식산업센터)이므로 통상적인 사업 목적의 거래에는 문제가 없을 수 있으나, 구체적인 규정 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 속하며, 가축사육제한구역 (2025-05-20), 성장관리권역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역을 대상으로 한 초기 검색 결과, 본 물건의 직접적인 입지에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 산업단지로 주로 구성되어 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 다만, '공장(지식산업센터)'으로 이용 중임은 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동 산업단지 내에 위치한 지식산업센터 건물 내 호실로, 산업 활동을 위한 입지 조건 및 교통 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, 토지 이용 계획상의 제한사항 등을 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 활발한 산업 활동이 이루어지는 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수요 확보 및 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통망: 인천2호선 검단오류역이 인근에 있어 근로자들의 출퇴근 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이 없습니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 323,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 명도 난이도, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 정밀 분석 후 전문가의 추가적인 평가를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.