나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1454 [1] 인천광역시 중구 중산동 1417-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""중촌교차로"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 교회, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 1)은 부정형의 토지로서, 자연림임.
본건 기호 2)은 부정형의 토지로서, 자연림 및 도로임.
본건 기호 3)은 사다리형의 토지로서, 현황 자연림임.

인접 도로상태

본건 기호 1)은 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.
본건 기호 2)은 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.
본건 기호 3)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역(2019-12-23) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2022-09-19)(도시관리계획(도시계획시설: 도로, 중3-654호선) 결정(변경) 및 지형도면 고시)(접합), 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

기호 2) 자연녹지지역(2019-12-23) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시) , 중로3류(폭 12m~15m)(2022-09-19)(도시관리계획(도시계획시설: 도로, 중3-654호선) 결정(변경) 및 지형도면 고시)(접합), 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

기호 3) 자연녹지지역(2019-12-23) , 성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1. 부정형의 토지로서 자연림이며 이전에 집이 있었던 흔적이 있음. 뒤쪽이 급경사로 벽이 설치되어 있으며 벽위에 밝은빛영광교회가 있고 교회와의 정확한 경계선 구분은 정밀 측량이 필요함.
-목록 2. 부정형의 토지로서 자연림 및 도로이며 정확한 경계선은 측량이 필요함.
-목록 3. 사다리형의 토지로서 현황 자연림이며 한쪽에 집이 한채 있어 정확한 경계선은 측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1454 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

감정가: 964,774,000원

매각 대상: 토지 매각

작성일자: 2026-05-22

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1417-8

용도: 대지

토지 면적: 1000.00㎡ (약 302.50평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

유동화물건

공동담보

분묘기지권

1.4. 주의사항 및 일괄매각

본건은 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 매각 목록별 상세 현황

목록 1: 부정형의 토지로서 자연림이며 이전에 집이 있었던 흔적이 있음. 뒤쪽이 급경사로 벽이 설치되어 있으며, 벽 위에 밝은빛영광교회가 소재함. 교회와의 정확한 경계선 구분은 정밀 측량이 필요함.

목록 2: 부정형의 토지로서 자연림 및 도로임. 정확한 경계선은 측량이 필요함.

목록 3: 사다리형의 토지로서 현황 자연림이며 한쪽에 집이 한 채 있어 정확한 경계선은 측량이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "중촌교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 교회, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

목록 1: 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

목록 2: 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

목록 3: 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 일체는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 자연녹지지역

* 성장관리계획구역 (운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시)

* 중로3류 (폭 12m~15m) (도시관리계획(도시계획시설: 도로, 중3-654호선) 결정(변경) 및 지형도면 고시) (목록 1, 2에 해당)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 준보전산지 (목록 3에 해당)

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 현황

본건은 총 3개의 필지로 구성된 토지이며, 전반적으로 자연림 상태입니다.

* 목록 1: 부정형 토지로 자연림 상태이며, 과거 주택이 있었던 흔적이 있습니다. 토지 뒤편은 급경사 지형이며, 인접한 밝은빛영광교회와의 정확한 경계 확인을 위한 정밀 측량이 요구됩니다.

* 목록 2: 부정형 토지로 자연림과 도로가 혼재되어 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 목록 3: 사다리형 토지로 자연림 상태입니다. 인접한 주택이 있으며, 맹지에 해당합니다. 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 변동:

- 2000-12-11: 전 소유자 김남균, 이옥란으로부터 정종화에게 지분 이전 (갑1)

- 2021-05-12: 이서영에게 소유권 이전 (갑2)

* 주요 권리 내역:

- 을3: 2021-05-12, 남동농업협동조합 근저당권 설정 (444,000,000원). 말소기준권리입니다.

- 을4: 2021-05-12, 남동농업협동조합 지상권 설정. (말소 예정)

- 갑3: 2025-08-18, 남동농업협동조합 임의경매 개시 (388,289,597원). 본건 경매 사건의 근거입니다. (말소 예정)

- 갑4: 2025-10-29, 에이치에프엔오삼유동화전문 가압류 (400,000,000원). (말소 예정)

- 갑5: 2026-01-28, 중구(인천광역시) 압류 (세무1과). (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 844,000,000원

4.2. 인수되는 권리

* 본건은 말소기준권리(을3 근저당권)보다 후순위의 권리들이 모두 말소 대상이므로, 원칙적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권(을4)은 말소 예정으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 정확한 확인 및 조사가 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 대항력 있는 임차인: 현재까지 파악된 정보상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

5. 상권분석

현재 본건은 토지만으로 구성되어 있으며, 주변 지역은 주거시설(단독주택), 근린생활시설, 종교시설(교회) 등이 혼재된 지역입니다. 주변의 상권이 활성화되어 있거나 특정 상업 기능을 수행하는 지역으로 보기는 어렵습니다.

6. 생활정보

본건은 나대지 상태로 주거 또는 상업 용도로 활용 가능하나, 개발을 위해서는 건축행위가 수반되어야 합니다. 주변에 주택가 및 편의시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 하며, 특히 외국인 토지거래허가구역에 해당하므로 취득 시 제약이 있을 수 있습니다. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 분묘기지권: 현황 자연림 상태의 토지에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 목록 1, 2, 3 모두 정확한 경계선 구분을 위해 정밀 측량이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 맹지 (목록 3): 해당 필지는 도로에 직접 접하지 않아, 건축 등 토지 활용을 위해 인접 토지와의 도로 통행 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 자연림 및 급경사: 토지 자체가 자연림으로 조성되어 있고, 목록 1의 경우 급경사 지형을 포함하고 있어 개발 시 추가적인 공사 비용과 난이도가 예상됩니다.

* 복잡한 권리 관계: 유동화물건, 공동담보 등의 표기는 복잡한 금융 및 권리 관계가 얽혀 있음을 시사하며, 경매 절차 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 지상권 말소 여부 불확실성: 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 '소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 실제 존치 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 중산동에 위치한 토지 매각 물건으로, 총 3개 필지로 구성되어 있습니다. 감정가는 약 9.6억 원 수준이며, 토지 면적은 1000㎡입니다. 주변에 주택가와 근린생활시설이 혼재해 있으나, 본건 자체는 자연림 상태의 나대지로 이전 주택 흔적, 급경사, 맹지 등 다소 불리한 지형적 특성을 가지고 있습니다. 특히, 목록 1의 경우 인접 교회와의 경계 불명확성, 목록 3의 맹지 문제는 향후 토지 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

권리 분석상 말소되는 권리가 대부분으로 인수되는 부담은 적으나, 물건명세서에 언급된 지상권의 존치 여부는 추가 확인이 필요합니다. 더불어 토지거래허가구역, 분묘기지권, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인이 됩니다.

9. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가능성: 자연녹지지역으로 향후 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전략적 입지: 중촌교차로 인근에 위치하며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 964,774,000원입니다. 예상 입찰가는 시세, 주변 개발 계획, 본건의 개발 가능성 및 제반 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 맹지, 경계 불분명, 분묘기지권 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

11. 주변 시설 확인

현재까지 조사된 정보 및 공개된 지도 서비스상에서 해당 물건지(인천광역시 중구 중산동 1417-8) 주변에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 자연녹지지역이며, 인근에 교회, 주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.