나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511475 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""미추홀보건소"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2002.10.24)
외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(폐문부재로 내부확인은 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 노폭 약 15미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금30,000,000원
-점유개시일: 2018.09.28
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 52,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 375-1 다다오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2002년 10월 24일

건축물 용도: 업무시설, 근린생활시설

전용면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

토지면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

토지 지분: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 면적: 20.70㎡ (약 6.26평)

건물 지분: 20.7㎡ (약 6.26평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "미추홀보건소" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 유사한 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 11일 접수된 효성새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 을구 순위번호 1의 근저당권(효성새마을금고)이 말소기준권리로서, 이에 따라 을구 5의 주택임차권(김재룡) 및 갑구 4의 압류(미추홀구), 갑구 5의 가압류(국민행복기금), 갑구 6의 강제경매(김재룡) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김재룡

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 31일

* 배당신고일자: 2021년 5월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5에 주택임차권 등기 설정되었으나, 말소 예정입니다. 현재 임차인은 대항력이 없습니다.

3.5. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 459,895,506원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 도화동 일대는 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. "미추홀보건소" 인근으로 관공서 및 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 건물 이용 현황

해당 건물은 "다다오피스텔"로, 본건은 6층의 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (폐문부재로 내부 확인 불가)

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 현재까지 파악된 조사에 따르면, 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 업무 및 주거시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 관리 상태

건물은 2002년에 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 상태는 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장에서 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 확인할 수 없습니다. 입찰 전 현장 답사를 통한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래 허가가 필요할 수 있으므로, 구매자의 국적에 따라 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 2002년 준공 건물로, 약 20년 이상의 건축 연식에 따른 유지보수 필요성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 최근 인근 유사 면적의 오피스텔이 1억 3천만원대(13,200만원)에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가는 5,200만원으로 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려운 점은 유의해야 할 부분입니다. 낮은 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려할 때, 재감정 또는 현황에 따른 시세 반영 정도에 따라 입찰 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(약 13,200만원) 대비 감정가(5,200만원)가 현저히 낮아 투자 가치가 높을 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 미추홀보건소 인근에 위치하며, 업무 및 주거시설이 혼재된 지역으로 교통이 편리합니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 건물 유사 면적(20.5㎡)의 거래 사례가 2024년 1월 11일에 13,200만원에 있었음을 감안할 때, 본건(20.70㎡)의 시장 가치는 약 13,000만원 내외로 추정됩니다. 감정가가 5,200만원으로 시세보다 현저히 낮은 점, 내부 확인이 어려운 점 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근 시에는 감정가의 1.5배~2배 이상, 공격적인 접근 시에는 시세 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 11,000만원 (110,000,000원)

상기 예상 입찰가는 최근 시세, 감정가, 권리 분석, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 상태 파악 후 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.