나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63952 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2219 하이투모로우오피스텔 8층888호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 ""일산서구청"" 남동측 인근에 위치하며,
인근은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 체육시설 등으로
이루어져 있으며 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역
""대화역(3호선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상10층 중 제8층 제888호로서,
(사용승인일 : 2015.02.16.)
외벽 : 석재 타일 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장설비, 소화전 설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 오피스텔 및 판매시설 및
근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측으로 노폭
약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역,지구단위계획구역,광로3류(폭 40m~50m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(2) : 일반상업지역,지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리
500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육
제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락
지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) : 일반상업지역,지구단위계획구역,소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역
{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대 미상임.
2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63952 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2219 하이투모로우오피스텔 8층 888호

* 건물명: 하이투모로 오피스텔

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층/지상10층 중 제8층 제888호

* 사용승인일: 2015년 2월 16일

* 감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 체육시설 등으로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 무난합니다. 본건은 일산서구청 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선 대화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지에 해당합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 관련 법규

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 소로 등 다양한 폭원의 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 규제가 적용됩니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소기준권리

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025년 8월 19일 접수된 의정부지방법원 고양지원 강제경매 개시결정(2025타경63952) 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 13일

* 확정일자: 2022년 5월 24일

* 배당신고일자: 2024년 6월 24일

* 대항력: 있음

3.3. 매수인이 인수하는 권리

을구 3번의 주택임차권(권리자: 이주원, 금액: 150,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임대차보증금 150,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 교육시설, 체육시설이 밀집해 있는 지역에 속해 있습니다. 오피스텔 및 판매시설, 근린생활시설 용도로 이용 가능한 복합 상업 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요

지하철 3호선 대화역 역세권에 위치하고 있으며, 주변 아파트 단지 및 업무 시설과의 접근성이 좋아 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 인프라

일산서구청 인근으로 행정기관 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 또한 교육시설 및 체육시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

2015년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 현대적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등)를 갖추고 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 1억 5천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 미회수 금액은 낙찰자가 부담하게 되므로, 입찰 시 총 인수 금액을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 기타 규제 사항

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 규제가 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 하이투모로우오피스텔은 일산서구 대화동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 1억 5천만원이 매각 후 인수될 수 있다는 점은 반드시 인지해야 할 중요한 리스크입니다. 따라서 본 물건은 인수되는 임차 보증금 부분을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 대화역 도보 이용 가능한 거리로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 기대되며, 관리가 용이합니다.

* 우수한 생활 인프라: 일산서구청 인근으로 각종 편의시설, 관공서, 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 다목적 활용 가능: 오피스텔로서 1인 가구의 주거용이나 소규모 사업체의 업무 공간으로 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 27.38㎡(약 8.3평)입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(26.21㎡~26.62㎡)의 오피스텔이 2026년 4월~5월 사이 91,000,000원 ~ 103,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본건 면적에 맞춰 환산하면 약 9,559만원 ~ 10,682만원 수준의 시세로 추정됩니다. 감정가는 130,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 점은 잠재적 총 부담액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

그러나 "인수 보증금을 제외하고 예상 입찰가를 산정한다"는 규칙에 따라, 본 건의 시장 가치에 기반한 입찰가 범위를 제시합니다. 최근 실거래가와 환산 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 98,000,000원 ~ 11,200,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 시에는 인수되는 임차 보증금 1억 5천만원과의 관계를 반드시 면밀히 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.