나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4622 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 49층4906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ‘경의중앙선-탄현역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 ""탄현역(경의중앙선)""이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상54층 건물 내 102동 49층 4906호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 외장타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판지 및 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 및 발코니 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(탄현주상),대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉),대로3류(폭 25m~30m)(접합),사회복지시설(저촉),중로2류(폭 15m~20m)(접합),청소년수련시설(저촉),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640번지에 소재한 일산두산위브더제니스 102동 49층 4906호 아파트입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경4622 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 615,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 남OOOOOOO(남원농업협동조합)입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 중복사건이 언급되어 있습니다.

2.1. 면적 정보

토지 면적은 17.05㎡ (약 5.16평)이며, 건물 면적은 94.44㎡ (약 28.57평)입니다.

토지 지분은 17.0505㎡, 건물 지분은 94.4442㎡이며, 제시외 면적은 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ‘경의중앙선-탄현역’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

3.2. 교통상황

단지 내 제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 원활하게 연결되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인 이재호가 보증금 500,000,000원, 차임 0원(월세 없음)으로 2021년 12월 21일 전입 및 확정받았습니다.

배당신고일자는 2024년 1월 18일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4.2. 등기부 요약

말소기준권리인 남원농업협동조합의 근저당권(2017.09.27. 접수, 282,000,000원)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

을8 근저당권(남원농업협동조합) 282,000,000원, 을8 주택임차권(이재호) 500,000,000원, 갑9 임의경매(남원농업협동조합) 233,746,129원, 갑10 강제경매(주택도시보증공사), 갑11 압류(영주세무서장) 등기 모두 말소 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4.3. 권리분석 결론

등기부등본상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수하는 권리 부담은 없습니다. 임차인 이재호는 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 탄현동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 갖춘 상권을 형성하고 있습니다.

경의중앙선 탄현역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

아파트명은 일산두산위브더제니스이며, 2013년 4월 26일에 사용승인되었습니다.

총 8개 동, 2,700세대의 대단지로 구성되어 있습니다.

본 건의 전용면적은 94.44㎡ (약 28.57평)이며, 공급면적(분양면적)은 일반적으로 이보다 넓습니다.

아파트는 철근콘크리트구조로, 지상 54층 건물 중 49층에 위치합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 및 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 4,911대로, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다. (지하 전기차 충전기 46대 보유)

6.2. 편의시설

단지 주변으로 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설, 대형마트, 병원, 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6.3. 교육환경

단지 인근에 상탄초등학교, 자연유치원 등이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건

동일한 물건에 대해 2025타경4622(1)과 2025타경65122(강제경매) 두 개의 경매 사건이 진행된 이력이 있어, 관련 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 대로2류, 중로2류 등 도로와 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

또한, 사회복지시설, 청소년수련시설 등이 저촉되는 것으로 표기되어 있으나, 해당 시설의 구체적인 용도 및 위치에 따라 혐오시설 여부를 별도로 확인해 볼 필요가 있습니다.

기타 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26. 만료 예정) 등의 제한사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대규모 브랜드 아파트 단지의 고층 매물입니다.

역세권 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라 등 주거 만족도가 높은 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과 인수할 권리나 임차인의 대항력은 없어 명도 및 권리 관련 부담이 매우 적다는 점이 큰 장점입니다.

중복 사건으로 인한 경매 절차 진행 가능성은 있으나, 이는 최종적으로 매각을 통해 정리될 것으로 보입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항과 저촉 시설이 있으나, 일반적인 아파트의 가치에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 대단지 프리미엄: 경의중앙선 탄현역 인근의 2,700세대 대단지로, 안정적인 수요와 높은 시세 유지 가능성이 있습니다.

* 고층 조망권: 49층의 고층으로 일조권 및 조망권이 우수하여 일반적인 층보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 법적 문제 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 내 편의시설 및 주변 상업, 교육, 문화 시설 접근성이 뛰어나 주거 편의성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(95.50㎡)의 11층 매물이 580,000,000원에 거래되었으나, 본건은 49층의 고층이라는 점에서 가격 상승 요인이 있습니다.

같은 단지 내 59.92㎡ 면적의 43층 매물이 480,000,000원에 거래된 사례를 참고하면, 평당 가격은 약 800만원 이상을 형성하고 있습니다.

이에 따라 본건(94.44㎡)에 고층 프리미엄을 적용한 예상 시세는 720,000,000원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가 615,000,000원 대비 높은 수준이지만, 최근 시장 거래가와 고층의 희소성을 반영한 가격입니다.

따라서 본건의 예상 입찰가는 720,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.