나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63929 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 7층715호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 덕양구 지축동 소재 '지축초등학교' 북동측 원거리에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 물류센터, 근린공원, 임야 등이 혼재하는 지방도주변
아파트형공장(지식산업센터)지대로 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노서버스정류장이 있어
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 프리케스트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 9층 건물 내
7층 715호로 건물개황은 다음과 같습니다.
외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감, 일부 석재붙임 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 샷시 창호.

이용상태

본건은 공부상 공장(지식산업센터)이나
현황은 공실상태입니다.(페문부재로 현황을 알 수 없어 관리사무소에
탐문한 바에 의하면 공실상태라 함)

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 옥내소화전,
지상ㆍ지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 공장(지식산업센터)의 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 22m, 남측으로 노폭 약 18m, 동측으로 노폭 약 12m의
포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리
500m(소, 젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역:25km)(고도 20m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도로구역(지방도371호선)<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63929 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 7층 715호

용도: 지식산업센터

감정가: 331,000,000원

토지면적: 21.67㎡ (약 6.56평)

건물면적: 75.03㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

물건 개요:

- 건물명: 고양삼송 한강듀클래스

- 총 층수: 지하 2층 ~ 지상 9층

- 본건 위치: 7층 715호

- 건물 구조: 프리캐스트콘크리트 구조, (철근)콘크리트 평슬라브 지붕

- 건물 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감, 일부 석재붙임 마감

- 건물 내벽: 몰탈위 페인팅 마감

- 창호: 샷시 창호

- 총 세대수(호실): 518호

- 건물 높이: 39.45m

- 주차대수: 488대 (실내 480대, 실외 8대) (법정대비 214%)

- 사용승인일: 2022년 11월 14일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 오금동에 소재한 '고양삼송한강듀클래스' 내 7층 715호입니다.

주변으로는 근린생활시설, 물류센터, 근린공원, 임야 등이 혼재하는 지방도 주변의 지식산업센터 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

'지축초등학교'에서 북동측 원거리에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하여 교통 여건은 보통입니다.

서측 약 22m, 남측 약 18m, 동측 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

주변에 고양 스타필드, 이케아, 쿠팡 켄달스퀘어, 은평성모병원, 은평 롯데몰 등 대형 상업 및 의료 시설이 인접해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

CJ 삼송 물류센터, 국내 최대 시설 데이터센터(23년 4월 착공 예정) 등 대형 물류 및 IT 관련 시설이 인접하여 기업 입주 환경이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (을1, 2023-04-04 접수, 채권최고액 316,800,000원)

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소 예정 권리:

* 을1: 국민은행 근저당 (말소기준권리)

* 갑3: 유케이제십일차유동화전문유한회사 임의경매 (채권액 281,472,191원)

주의사항:

* 등기부상 '소유권이전1번신탁등기말소' (갑2, 2023-04-04 접수) 기록이 있습니다. 이는 신탁재산 처분과 관련된 소유권 이전이 있었음을 의미합니다.

* 별도의 임차인 현황은 공개되지 않았으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '임대관계 등 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인 존재 여부 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다. 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있다면, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로, 과거 부동산 시장에서 높은 인기를 누렸던 '한강 듀클래스 고양 삼송' 단지 내 위치합니다.

초기에는 서울 근교에 3.3㎡당 600만원대의 합리적인 가격과 기업 친화적인 내부 설계(드라이브인 시스템, 넉넉한 주차 공간 등)로 많은 관심을 받았으며, 다양한 편의시설 및 대형 상업 시설 인접성이 강점으로 부각되었습니다.

그러나 최근 부동산 시장 침체와 지식산업센터 공급 과잉으로 인해 경기도 지역, 특히 고양시의 지식산업센터 공실률이 높은 상황입니다 (고양시 공실률 약 29%).

경매 물건으로 나온 사례 중에서는 감정가의 50% 수준으로 낙찰된 경우도 있어, 시장 상황은 긍정적이지 않습니다.

현재 본건은 '공실 상태'로, 이는 직접적인 임대 수익 창출이 어렵다는 점을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 교통상황이 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변에 '지축초등학교'가 언급되어 있으나, 본 물건과의 직접적인 생활 편의 시설로서의 연관성은 낮습니다.

다만, 고양 스타필드, 이케아, 은평성모병원 등 대형 편의 및 의료 시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 생활 편의성은 상대적으로 높은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지식산업센터 시장 침체 및 높은 공실률: 최근 지식산업센터 시장은 공급 과잉과 경기 침체로 인해 공실률이 상승하고 있으며, 경매 물건으로 나오는 사례가 증가하고 있습니다. 고양시 또한 29%의 높은 공실률을 기록하고 있어, 본 물건의 임대 수익 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'은 자산유동화증권(ABS) 등으로 securitization된 자산으로, 일반적인 경매 절차보다 복잡하거나 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 본건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 임차인 모집 및 공실 해소를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축물 용도 및 규제: 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등의 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 신탁 등기 말소: 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 기록이 있어, 신탁 관련 거래가 있었음을 시사하며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 고양시 삼송지구 내 '고양삼송한강듀클래스'라는 비교적 신축의 지식산업센터 내 호실입니다. 초기 분양 당시에는 우수한 입지 조건과 합리적인 가격으로 주목받았으나, 최근 지식산업센터 시장 전반의 침체와 공급 과잉으로 인해 공실률이 높고 경매 시장에서 약세를 보이는 상황입니다.

본 물건 역시 현재 공실 상태이며, '유동화물건'이라는 특수성이 있습니다.

감정가는 3억 3,100만원으로 책정되었으나, 최근 시장 상황 및 동종 물건의 경매 낙찰 사례를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인 매각 가능성이 있습니다.

다만, 높은 공실률과 시장 불안정성은 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시장 대비 저평가 가능성: 최근 지식산업센터 시장의 부진으로 인해 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 과거 아파트형 공장이었던 지식산업센터는 시장 회복 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 양호한 입지 및 주변 인프라: 고양 스타필드, 이케아 등 대형 편의시설과 CJ 물류센터, 데이터센터 등 산업 시설이 인접하여 미래 가치 상승 요인이 존재합니다.

* 양호한 건물 컨디션: 비교적 신축 건물로, 관리 상태 및 시설 면에서 양호한 편입니다.

* 유동화 물건의 특성: 유동화 물건의 경우, 일반 경매와 달리 특별한 투자 기회가 될 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 경기도 내 지식산업센터의 높은 공실률(고양시 29%)과 '유동화물건'이라는 특수성, 그리고 현재 공실 상태임을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

최근 동종 건물 내 다른 면적의 호실이 감정가의 약 55% 수준으로 낙찰된 사례가 있다는 점을 감안하면, 본건 역시 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 매우 높은 위험을 수반하는 가격 책정이며, 낙찰 후 임차인 확보 및 시장 회복 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

종합적으로 판단하여, 본건의 입찰가는 감정가 331,000,000원의 60% ~ 70% 수준인 약 198,600,000원 ~ 231,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이 가격대는 시장 상황 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 투자 결정 시에는 보다 면밀한 현장 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

주변 시설 중 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.