나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63957 [1] 경기도 파주시 광탄면 기산리 522-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 ""기산1리마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모공장, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1은 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.
기호2는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물이용 및 내부구조도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 1층 단독주택으로서,
(사용승인: 2024.04.16)
외부: 징크 및 벽돌모양타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
(후첨 ""건물이용 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물이용 및 내부구조도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1의 지목은 대지이고 현황은 목록2 건물의 부지로 사용중
3. 목록3 지분경매
4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63957 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 광탄면 기산리 522-9

용도: 단독주택

감정가: 247,416,500원

토지면적: 485.00㎡ (약 146.71평)

토지지분: 346.994㎡ (약 105.00평)

건물면적: 58.50㎡ (약 17.70평)

건물지분: 58.5㎡ (약 17.70평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보, 재매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 "기산1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지는 사다리형이며, 현재 단독주택의 부지로 이용 중입니다. 목록1(토지)의 지목은 대지이고 현황은 목록2(건물)의 부지로 사용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 갑1 (2021-11-23): 공유자전원지분전부 이전 (정병상)

* 갑2 (2023-08-25): 소유권이전 (장미숙, 매매)

* 을5 (2024-06-14): 근저당권 (양주축산업협동조합, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 을6 (2025-06-17): 근저당권 (조중형, 120,000,000원) - 말소

* 갑3 (2025-08-18): 임의경매 (양주축산업협동조합, 152,436,766원) - 말소

* 토지 등기부 채권 총액: 300,000,000원

* 건물 등기부:

* 갑1 (2024-05-30): 소유권보존 (장미숙)

* 을1 (2024-06-14): 근저당권 (양주축산업협동조합, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2025-06-17): 근저당권 (조중형, 120,000,000원) - 말소

* 갑2 (2025-08-08): 가압류 (캐롯손해보험주식회사, 32,928,000원) - 말소

* 갑3 (2025-08-18): 임의경매 (양주축산업협동조합, 152,436,766원) - 말소

* 건물 등기부 채권 총액: 332,928,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을5(토지)/을1(건물) 근저당권 (양주축산업협동조합, 2024-06-14 접수)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 조사된 바 없으며, 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건과 유사한 경기도 파주시 광탄면 기산리 일대의 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 토지 면적 및 건물 규모에 따라 2억 5천만원에서 3억원 이상까지 분포하고 있습니다. 최근 사용 승인된 단독주택의 경우, 2025년 3월에 거래된 파주시 광탄면 용미리 소재 980㎡ 토지에 건축면적 172.09㎡ (약 52평)의 단독주택이 12억원에 매매된 사례가 있습니다. 반면, 2025년 3월에 거래된 발랑리 소재 502㎡ 토지에 건축면적 81.92㎡ (약 25평)의 단독주택은 2억 6천만원에 매매되었습니다. 또한, 2024년 4월에 거래된 파주시 광탄면 말구리길 167번지 소재 토지 164평, 주택 약 28평 복층 구조는 3억원에 매매되었으며, 현 세입자 전세 6천만원이 인수되는 조건이었습니다. 본 건은 최근 사용 승인된 건물(2024.04.16)임을 감안할 때, 인근 시세는 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 유사 물건 비교

제시된 정보에 따르면, 본건과 같이 토지와 건물이 일괄 매각되는 단독주택으로, 485㎡ 토지 위에 58.5㎡ 건물이 배치되어 있으며 감정가는 2억 4천 7백여만원입니다. 최근 시세 분포를 고려할 때, 감정가는 시장 가치와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 마장호수와 인접해 있어 자연 경관을 즐기기 좋으며, 주변에 캠핑장(기산캠프, 반디캠프)이 위치하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역이 주로 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 이루어져 있어 혐오시설에 대한 특별한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황상 특이사항

* 목록3 토지에 대한 지분 경매로 진행됩니다.

* 토지의 지목은 대지이나, 건축물 대장상 토지 면적(platArea)은 281㎡로 기재되어 있어, 실제 보유 토지 면적(485.00㎡)과의 차이 또는 분할 관련 사항을 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 건축물 대장의 'platArea'는 건축물이 위치한 필지 면적을 의미할 수 있으며, 이는 총 토지 면적과는 다를 수 있습니다.)

6.3. 미상 정보

* 임대 관계는 미상으로, 인수 또는 명도 시 임차인 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. (다만, 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 기산리에 위치한 단독주택으로, 최근 사용 승인된 건물이며 주변 자연환경이 우수한 편입니다. 마장호수와 인접해 있어 여가 생활을 즐기기 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 토지 지분 경매, 군사시설 보호구역 등 일부 법적 제한 사항과 임대 관계 미상 등의 불확실성은 고려해야 합니다. 재매각 물건이므로 이전 매각 과정에서 발생한 특이사항을 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2024년 4월에 사용 승인이 완료되어 건물 상태가 양호합니다.

* 우수한 자연환경: 마장호수 및 주변 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 임대 부담 없음: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 247,416,500원입니다. 주변 단독주택 시세가 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위로 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건은 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 토지 지분 경매 및 군사시설 보호구역 등의 제한 사항을 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히, 재매각 물건인 점과 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.