나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72980 [1] 경기도 포천시 관인면 탄동리 646-8 사원빌라 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 관인면 탄동리 소재 『관인중학교』 북서측 인근에 위치하며, 그 일대는 단독주택, 공동주택 및 답 등의 농경지가 혼재하는 면소재지내 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건 중 제3층 제301호로써,

외벽: 벽돌마감, 일부 몰탈 위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

다세대(방2, 거실겸방, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 그 상태가 양호한 폭5m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방2급하천(2018-11-02)(초과천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(15m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(6사단_제한보호구역(협의지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(상하수과 문의(538-3406))<수도법>, 하천구역(초과천)<하천법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매진행 및 참여시 확인하시기 바람.

본건 등기사항전부증명서상 대지지분에 대한 기재내역이 없으며, 적정지분으로 감정평가하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며 건물만의 매각임(최저매각가격은 건물만의 평가액임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72980 (1)

소재지: 경기도 포천시 관인면 탄동리 646-8 사원빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 18,600,000원

건물면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

토지면적: 1067.00㎡ (본건은 토지/건물 일괄매각 대상이나, 건물만 매각되며 대지권 미등기 상태입니다. 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.)

건물구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호

준공일: 1997년 02월 28일

사용승인일: 2003년 04월 22일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 건물만 매각, 대지권 미등기, 건물만의 평가액으로 진행)

1.2. 상세 정보

구분건물 감정평가 요항표:

본건은 경기도 포천시 관인면 탄동리 소재 『관인중학교』 북서측 인근에 위치하며, 그 일대는 단독주택, 공동주택 및 답 등의 농경지가 혼재하는 면소재지내 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조는 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건 중 제3층 제301호로, 외벽은 벽돌마감, 일부 몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥은 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호는 새시임.

이용상태는 다세대주택(방2, 거실겸방, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역은 기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태는 본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태는 본건 북측으로 그 상태가 양호한 폭 5m 내외의 도로 등이 소재함.

공부와의 차이는 해당사항 없음.

기타 참고사항: 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하였으며, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건 등기사항전부증명서상 대지지분에 대한 기재내역이 없으며, 적정지분으로 감정평가하였음.

본건의 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 관인면 탄동리 소재 『관인중학교』 북서측 인근에 위치함.

일대는 단독주택, 공동주택 및 답 등의 농경지가 혼재하는 면소재지 내 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

북측으로 폭 5m 내외의 양호한 도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 및 권리관계

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72980 (1)

채권자: 서OOOOOOOOOO (강제경매)

매각대상: 건물만 매각, 대지권 미등기, 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 주식회사한빛자산관리대부 가압류 (접수일자: 2021-01-08, 권리금액: 34,907,970원)

총 등기부채권액: 65,548,554원

이후 권리들은 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013-02-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. → 본건의 배 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 관련 추가 확인이 필요하며, 이에 대한 위험 부담이 존재할 수 있습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

대지권 미등기이며 건물만의 매각임 (최저매각가격은 건물만의 평가액임).

2026.3. 30.자 대지권취득과 관련한 채권자 의견서에 의하면 매수인이 토지소유자로부터 대지권등기를 위한 별도의 절차를 진행해야 함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 포천시 관인면 탄동리는 면소재지로서, 농경지와 주택지가 혼재된 지역임.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

인근에는 과거에 미군에 의해 재건된 역사적인 마을(관인문화마을)이 있으며, 지역의 특색을 살린 관광 콘텐츠(아트간판, 포토존 등)가 조성되어 있음.

4.2. 상권 규모 및 특성

주변 개발 정도나 상권 활성화 정도는 높지 않으며, 주로 지역 내 수요에 의존하는 형태를 보임.

인근에 관인중학교 등 교육 시설이 있어 관련 배후 수요가 있을 수 있음.

도시화된 지역이라기보다는 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 분위기를 띰.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택, 공동주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

최근 검색 결과, 포천시는 쓰레기소각장 증설 관련 논란이 있었으나, 이는 본건 소재지(관인면 탄동리)와는 직접적인 관련이 없을 가능성이 높음.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 차량을 이용한 외부 지역 접근이 보다 편리할 것으로 보임.

면소재지이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 추정됨.

주변에 관인면 행정복지센터, 관인우체국, 포천경찰서 관인파출소, 관인농협, 포천소방서 관인119지역대 등이 소재하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.3. 단지 및 건물 정보

사원빌라는 4층 건물이며, 본건은 3층 301호임.

건물 내부 구조는 방 2개, 거실겸방, 주방, 욕실 1개, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 문제

대지권 미등기 및 건물만 매각으로 인해 매수인이 별도의 토지 사용권 확보 및 등기 절차를 직접 진행해야 하는 복잡성이 따름. 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 예상됨.

또한, 토지이용계획상 지방2급하천(초과천) 저촉, 제한보호구역(6사단_제한보호구역) 등이 있어 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 받을 수 있음.

6.2. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(배 )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 권리 유무에 대한 추가적인 법률적, 현장 검토가 필수적임.

6.3. 건물 상태 및 평가의 한계

감정평가 시 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가하여, 실제 이용 상황 및 내부 구조와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 함.

본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 넓은 범위에서 포천시의 쓰레기 소각장 증설 관련 논의가 있었던 점은 참고할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 관인면에 위치한 다세대주택 3층 301호로, 법원 감정가는 18,600,000원입니다.

가장 큰 특징은 '건물만 매각'이며 '대지권 미등기'라는 점입니다. 이는 낙찰자가 토지 소유주와의 별도 협상 및 등기 절차를 진행해야 함을 의미하며, 추가적인 비용과 시간, 법률적 복잡성을 수반합니다.

또한, 대항력이 있는 임차인(배 )이 존재하나 보증금이 '0원'으로 명시되어 있어, 실제 권리관계 및 추후 발생할 수 있는 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변은 농경지와 주택지가 혼재된 지역으로, 면소재지의 일반적인 환경을 가지고 있으며, 지역의 역사적 특성을 살린 문화 마을이 조성되어 있는 점도 특징적입니다. 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재산 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되는 바, 투자자 본인의 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 예상되는 추가 비용 등을 감안하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 건물 평가액: 대지권 미등기 및 건물만 매각으로 인해 토지 가치가 분리되어 건물 자체의 평가액이 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 유사 면적 최근 매매가 대비 낮은 감정가: 본건과 동일한 면적(47.2㎡)의 최근 매매가가 2,200만원 수준으로 파악되나, 본건 감정가는 1,860만원으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 대지권 문제 해결 시 가치 상승 기대: 매수인이 성공적으로 대지권 문제를 해결한다면, 건물과 대지권이 일체화되어 재산 가치가 상승할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성 (임차인 제외): 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리에 대한 부담은 비교적 적습니다. (단, 임차인 문제는 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(47.2㎡)의 주변 다세대주택 매매가는 약 2,200만원 수준으로 확인되었습니다. 본건의 감정가는 1,860만원으로, 시세 대비 낮은 편입니다.

그러나 '대지권 미등기' 및 '건물만 매각'이라는 특성과, '대항력 있는 임차인(보증금 0원)' 존재로 인한 불확실성, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항을 감안해야 합니다.

매수인이 부담해야 할 추가적인 대지권 확보 및 등기 관련 비용, 임차인 관련 분쟁 및 명도 비용, 그리고 기타 법적 절차에 소요될 시간과 노력을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(18,600,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 16,000,000원 ~ 19,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.