나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72987 [1] 경기도 양주시 유양동 728-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 유양동 소재 유양공단 북서측 및 남서측에 위치하며, 그 인근은 전, 답 등의 농경지 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대 및 마을주변 농경지대로써, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호1 남측으로 98번 지방도(부흥로)가 소재하며, 기호1은 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 기호2는 맹지이나 일부 비포장도로 등을 통하여 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

기호1: 인근필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지이며, 공업기타(금강산석재)로 이용중임.

기호2: 인근필지 및 도로와 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지이며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 본건 남측으로 그 상태가 보통인 폭 약 25M 내외의 도로를 통하여 통행 가능함.

기호2: 맹지이며, 일부 비포장도로 등을 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 :
자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(2024-11-21)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호2:
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(1구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 및 기호2 위 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㅅ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음.

본건의 이용상황 및 내부구조 등은 외부관찰 및 현장조사 등을 통해 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하며, 제시외건물 등의 면적은 개략적으로 산출하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으며, 이로 인하여 타인소유 물건의 본건 토지 점유 혹은 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유 등이 발생할 수 있으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

본건 기호1 및 기호2 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅅ이 소재하는 바, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고)

본건 기호1 위 지상에 마당의 조성 등을 위한 부분 등은 평가의 목적 및 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가 하였으며, 이동이 용이한 적치물 및 적재물 등은 감정평가 제외하였으니 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함
농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경72987 (1) 의정부지방법원 부동산 임의경매 물건으로 경기도 양주시 유양동 728-3 소재입니다.

본건은 답으로 이용 중이며, 감정가는 43,529,000원입니다.

토지 면적은 1028.00㎡ (약 311.17평)이며, 토지 지분 또한 1028㎡ (약 311.17평)입니다.

건물 면적은 0.00㎡이나, 건물 제시외 면적은 190.00㎡ (약 57.48평)입니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명, 법정지상권이 있으며, 주의사항으로 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명원 제출 요(미제출 시 보증금 미반환)가 있습니다.

특수물건정보에도 농지취득자격증명, 법정지상권이 명시되어 있습니다.

1.1. 토지감정요항표 요약

- 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 유양동 유양공단 북서측 및 남서측에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지와 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 소규모 공장지대 및 마을 주변 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

- 교통상황

기호1 토지는 남측으로 98번 지방도(부흥로)가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다. 기호2 토지는 맹지이나 일부 비포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다.

- 형태 및 이용상태

기호1 토지는 인근 필지 및 도로와 대체로 평지를 이루는 사다리형 토지로, 공업기타(금강산석재) 용도로 이용 중입니다.

기호2 토지는 인근 필지 및 도로와 완만한 경사를 이루는 사다리형 토지로, 전으로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태

기호1 토지는 남측으로 폭 약 25M 내외의 도로와 접해 있어 통행이 가능합니다.

기호2 토지는 맹지이며, 일부 비포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(3구역), 성장관리권역에 해당됩니다.

기호2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 제한), 개발제한구역, 역사문화환경보존지역(1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

- 제시목록 외의 물건

기호1 및 기호2 토지 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㅅ이 소재합니다.

- 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

- 기타 참고사항

본건의 토지 면적 및 경계 등은 측량 시 상이할 수 있으며, 이로 인한 타인 소유 물건 점유 또는 본건 토지 점유 등이 발생할 수 있습니다.

기호1 및 기호2 토지 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㅅ이 소재하며, 경매 진행 및 참여 시 참고해야 합니다.

기호1 토지 지상의 마당 조성 부분 등은 토지에 포함하여 감정평가 하였으며, 이동 용이한 적치물 등은 제외되었습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.2. 토지 등기부 요약

등기부 상 총 채권액은 488,400,000원입니다.

말소기준권리는 2002년 6월 25일 접수된 백석농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

다수의 권리가 말소되었으나, 2025년 8월 14일 접수된 백석농업협동조합의 임의경매(갑19)가 본건 경매개시결정(의정부지방법원 2025타경72987)입니다.

또한, 2025년 5월 28일 접수된 김희숙 외 3명의 소유권이전(갑17, 상속) 등기가 있습니다.

2025년 6월 13일 접수된 기술보증기금의 가압류(갑18, 금14,400,000원)는 말소되었습니다.

1.3. 물건 명세서 참고사항

작성일: 2026년 4월 6일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요)

비고:

1. 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환됩니다.

2. 제시외 건물은 포함되며, 소유자의 임의처분 동의서가 제출되어 있습니다.

3. 을구 순위 1번 지상권 설정 등기에 대해 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 말소될 것으로 보입니다.

4. 양주시의 사실조회 회신에 따라 본건 토지는 근린생활시설 부지로 불법 전용된 농지이므로, 농지로의 원상회복이 요구되며 이에 대한 구체적인 복구계획이 수반되어야 합니다.

5. 토지 지상 마당 조성 부분 등은 토지 가격에 포함하여 평가되었고, 이동 용이한 적치물 등은 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 유양동의 유양공단 북서측 및 남서측에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지와 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재되어 있는 지역입니다. 자연녹지 지역에 속하며, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 따릅니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호1 토지는 98번 지방도(부흥로)와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 기호2 토지는 맹지이나 비포장도로를 통해 접근이 가능합니다. 다만, 토지 이용 계획 상 일부 지역은 중로 1류에 해당하여 간선도로와의 연계는 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

기호1 토지는 사다리형의 평탄한 토지로 공업 시설 부지로 이용 중입니다.

기호2 토지는 사다리형의 완경사 토지로 현재 전으로 이용 중입니다.

두 필지 모두 자연녹지 지역, 개발제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2002년 6월 25일자 백석농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

이후 설정된 근저당권(을3), 압류(갑13, 갑16), 가압류(갑18)는 모두 말소되었습니다.

2025년 5월 28일자 김희숙 외 3명의 소유권이전(상속, 갑17) 등기가 존재하며, 2025년 8월 14일자 백석농업협동조합의 임의경매(갑19)가 본건 경매로 이어졌습니다.

총 등기부채권액은 488,400,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 을구 1번 지상권 설정 등기는 말소된 것으로 표기되어 있습니다. 다만, 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 말소 예정인 점, 그리고 '제시외 건물 포함' 및 '법정지상권' 특이사항을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본건은 양주시 유양동에 위치한 농경지 및 소규모 공장지대에 속해 있습니다. 주변에 근린생활시설과 공장이 혼재되어 있어, 지역 주민 및 공장 근로자를 대상으로 하는 상권 형성이 일부 가능할 것으로 보입니다. 그러나 농경지가 많아 아직 본격적인 상권 형성보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 유양공단 및 소규모 산업 시설들이 위치하고 있어 관련 업종의 종사자들을 대상으로 하는 편의 시설 등이 존재할 가능성이 있습니다. 혐오시설 관련 정보는 검색 결과로 확인되지 않았으나, 개발제한구역 및 자연녹지 지역으로 지정되어 있어 대규모 상업 시설보다는 제한적인 개발이 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통은 98번 지방도를 통해 양주시내 및 인근 지역으로의 접근이 가능합니다.

편의시설의 경우, 유양공단 인근 및 주변 마을을 중심으로 기본적인 근린생활시설이 분포할 것으로 추정되나, 대형마트, 종합병원 등 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

본건이 위치한 유양동 지역은 주거와 공업, 농업 활동이 혼합된 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

가장 큰 리스크 요인은 농지 관련 사항입니다.

* 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

* 양주시의 회신에 따라 본 토지는 근린생활시설 부지로 불법 전용된 농지이므로, 농지로의 원상회복이 요구됩니다. 이에 대한 구체적이고 상세한 복구계획 수립이 필요하며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 토지 이용

* 제시외 건물 190.00㎡ (약 57.48평)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물에 대한 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 토지 자체의 정확한 경계 및 면적 산정 시, 측량 결과에 따라 타인 소유 물건 점유 또는 본건 토지 점유 등이 발생할 수 있어 경계 확인이 중요합니다.

6.3. 개발 제한

* 자연녹지지역, 개발제한구역, 성장관리권역 등에 해당되어 토지 이용 및 개발에 법적 제한이 따릅니다.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화재 보존 및 활용 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.4. 법정지상권 및 지상권

* 특이사항 및 특수물건 정보에 법정지상권이 명시되어 있어 권리 분석 시 유의가 필요합니다.

* 등기부 상 지상권 설정 등기(을1)는 말소 예정이나, 신청 채권자의 말소 동의서 제출 여부 및 말소 과정의 확실성을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 유양동에 위치한 토지로, 농지 취득 자격, 불법 전용으로 인한 원상회복 의무, 개발 제한 구역 지정 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 감정가는 43,529,000원이나, 제시외 건물 포함 및 농지 관련 복구 비용 등을 감안할 때 실질적인 가치는 변동될 수 있습니다.

법정지상권 및 지상권 관련 내용은 말소 동의서가 제출되어 있으나, 이중 확인 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

농지취득자격증명원 제출 의무를 반드시 이행해야 하며, 불법 전용된 농지에 대한 원상회복 계획 수립 능력과 의지가 있는 경우에만 접근을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 유양공단 및 근린생활시설과의 근접성으로 인한 잠재적인 활용 가능성이 존재합니다.

* 토지 이용 계획 상 개발 제한이 있으나, 향후 지역 개발 계획 변화에 따라 가치 상승 가능성을 배제할 수는 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 43,529,000원에서 시작할 것으로 보이나, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인(특히 농지 불법 전용으로 인한 원상회복 의무)을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 원상회복 비용, 법정지상권 처리 비용, 개발 제한 완화 가능성 등을 종합적으로 분석한 후, 낙찰 후 예상되는 총 투입 비용 대비 수익성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰에 참여하거나, 해당 물건의 특수성을 충분히 인지하고 리스크를 감수한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가는 시장 상황 및 개별 투자자의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 본 자료는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.