나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72978 [1] 경기도 포천시 신북면 심곡리 310-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 심곡리 소재 ""신북교육문화센터"" 남서측 인근에 위치하며, 인
근은 농가주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로 농가주택 및 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 북동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구(심곡취락지구), 주거용지(2016-09-28)(심곡지구), 지구단위
계획구역(주거형 지구단위계획구역(도시과 문의)), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 및 부합물 ㄱ), ㄴ)이
소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조,
사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가 하였음.

-본건 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가하였으나, 별도의 가치가 있다고 인정되는
경우에는 별도의 평가를 요할 수 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 2층건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 농업용 창고,
2층 : 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘내부구조도’와 같이 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물 및 부합물 ㄱ), ㄴ)이
소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의한 개략적 면적을 기준으로 그 구조,
사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부구조 및 이용상태 등은 일반건축물대장상 건축
물 현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황이 상이할
수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2025타경72978호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 포천시 신북면 심곡리 310-1번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 216,587,500원입니다.

토지 면적은 452.00㎡ (약 136.73평)이며, 건물 면적은 198.00㎡ (약 59.90평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물(감정평가서 ㉠, ㉡)이 포함됩니다. 1층은 농업용 창고, 2층은 주택으로 이용 중이며, 지상에 식재된 수목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 심곡리 소재 "신북교육문화센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농가주택, 농경지, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 인접 토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 현재 농가주택 및 창고 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 북서측 및 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 확보됩니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(심곡취락지구), 주거용지(심곡지구), 지구단위계획구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

3.2. 토지 등기부요약

등기부 상으로 강수봉, 이규혜 씨의 소유권 이전 내역이 있으며, 말소기준권리는 영북농업협동조합의 근저당권(130,000,000원)입니다. 또한, 롯데렌탈의 가압류(26,295,078원)와 주식회사 엠씨스코프의 강제경매(11,698,728원)가 있었으나 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 156,295,078원입니다.

3.3. 건물 등기부요약

건물 등기부 상의 권리관계 또한 토지 등기부와 동일하게 확인되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 파악되지 않았습니다.

3.5. 특이사항

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서 ㉠, ㉡)이 포함됩니다. 건물은 1층 농업용 창고, 2층 주택으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 포천시 신북면 심곡리는 농촌 지역의 특성을 보이며, 주변은 주로 농가 주택과 농경지로 이루어져 있습니다. 인근에 소규모 근린생활시설이 존재하나, 대규모 상업 시설은 부족한 것으로 보입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 상세한 시세 분석은 제한적입니다. 따라서, 해당 물건의 가치는 감정평가액과 주변 환경을 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설 외에 상세한 편의시설 정보는 부족합니다. 농촌 지역의 생활 환경으로, 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

"신북교육문화센터"가 인근에 위치하여 교육 접근성이 있습니다.

5.4. 주거환경

농가 주택과 농경지가 주를 이루는 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 미흡: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 구조 및 실제 이용 상태 확인이 어려웠습니다. 건축물대장상 현황도를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 별도의 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 존재: 소유자 미상의 제시외 건물 및 부합물이 소재합니다. 이와 관련된 별도의 권리 관계나 추가적인 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 포천시 신북면 지역은 생활폐기물 처리 및 소각장 증설 관련 이슈가 일부 언론 보도된 바 있습니다. 비록 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 장기적인 지역 개발 및 환경적 측면에서 잠재적 이슈로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 심곡리에 위치한 단독주택으로, 1층 창고, 2층 주택으로 복합적인 용도로 사용되고 있습니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함하여 취득하게 됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 채권들은 낙찰로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태의 불확실성, 제시외 건물 존재 등 현장 조사를 통해 확인해야 할 부분이 존재합니다. 주변 시세 정보가 부족하여 시장 가치에 대한 정확한 분석이 어려운 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있는 일괄매각 물건입니다.

* 농가 주택 및 창고로 활용 가능한 다용도 건물입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 채권은 낙찰 후 소멸되므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 지역 특성에 맞는 활용 방안을 모색할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 상세한 분석이 어렵고, 본건의 특수성(제시외 건물 포함, 내부 상태 미확인 등)을 고려해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 216,587,500원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 관련)

주변 유사 물건의 시세 정보가 부족하므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 현장 조사 결과, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장에서 감정가의 90% ~ 110% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 현장 확인 및 추가 시세 조사가 필수적입니다.

현 시세 분석을 보수적으로 접근했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 약 195,000,000원에서 217,000,000원 사이로 조심스럽게 추정됩니다. 정확한 시세 분석 및 적정 입찰가 산정을 위해서는 반드시 주변 시세 조사와 더불어 건물 내부 상태, 제시외 건물 등에 대한 면밀한 현장 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.