나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72843 [1] 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 ""중앙고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생할시설, 생활편의시설 등이 소재하는 등 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '지행역'이 소재하는 등
전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 중 4층 401호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 전실, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하
주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 서하향 완경사의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역,
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경72843 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72843 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 101동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 323,000,000원

토지면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

토지지분: 49.837㎡ (약 15.08평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.781㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (등기부 등 권리분석상 서울보증보험으로 추정)

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "중앙고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '지행역'이 소재하여 교통상황은 무난합니다.

건물은 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 소로, 중로 등 도로에 접합되어 있습니다.

일반적인 정보 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 3월 8일에 접수된 서울보증보험주식회사의 전세권설정(을12)으로, 금액은 280,000,000원입니다. 이 권리를 포함하여 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인 : 서울보증보험주식회사

보증금 : 280,000,000원

차임 : 0원

전입일자(사업일자) : 정보 없음

확정일자 : 정보 없음

배당신고일자 : 2025-08-19

대항력 : 없음

비고 :

권리분석 : 말소기준권리인 전세권 설정으로 인해 매각으로 소멸됨.

임차인 : 이충언

보증금 : 0원

차임 : 800,000원

전입일자(사업일자) : 2025-02-25

확정일자 : 정보 없음

배당신고일자 : 정보 없음

대항력 : 없음

비고 :

권리분석 : 대항력이 없어 매각으로 소멸됨.

인수 보증금 합계: 0원

물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 현황에서는 두 임차인 모두 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 등기부등본상 말소기준권리가 전세권 설정이며, 해당 권리도 매각으로 소멸됩니다. 이에 따라 법적으로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 기재상의 오류나 추가적인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

1.4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내부에 위치하여 별도의 상권 형성보다는 단지 자체의 소비력에 의존하는 주거지 특성을 가집니다. 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.5. 생활정보

아파트명: 지행역 동원베네스트

주소: 경기도 동두천시 지행동 354

사용승인일: 2009년 7월 30일

총 세대수: 486세대 (11개 동)

본 건이 속한 101동은 최고층 15층 중 4층에 위치합니다.

주차대수는 총 66대 (지하 18대, 지상 4대)로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 복리시설이 있습니다.

최근 매매 정보 분석:

2026년 5월 2일, 84.886㎡ (25.68평) 2층 매물이 247,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 27일, 84.886㎡ (25.68평) 12층 매물이 278,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 19일, 121.298㎡ (36.69평) 4층 매물이 375,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 약 84.78㎡ (25.65평)이며, 최근 유사 면적 거래 사례를 볼 때 시세는 2억 4천만원대에서 2억 7천만원대 수준으로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 3억 2천3백만원보다 낮은 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

'대항력있는임차인' 표기상의 모순: 특이사항 및 특수물건정보에는 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 '없음'으로 표시되어 있습니다. 또한 말소기준권리인 전세권도 매각으로 소멸되므로, 법적으로 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 이러한 정보 불일치는 추가적인 조사나 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

감정가와 실거래가 차이: 본 건의 감정가(323,000,000원)가 최근 유사 면적 실거래가(최고 278,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 시세 상승을 반영한 것일 수도 있으나, 입찰 시 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 지행역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어진 아파트입니다. 2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 주거 환경으로서 양호한 편입니다. 다만, '대항력있는임차인' 표기와 실제 임차인 정보 간의 불일치, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이는 신중한 검토를 필요로 합니다. 인수할 임차보증금이 없다는 점과 비교적 양호한 입지 조건은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 1호선 지행역 초역세권 단지로 풍부한 교통망을 이용할 수 있습니다.

단지 주변으로 학교, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주택법에 따른 내진설계 적용 아파트(2006년 건축허가, 2009년 사용승인)로 안전성을 확보하고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세에 맞는 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.886㎡)의 최고 실거래가는 278,000,000원 (12층)이며, 감정가는 323,000,000원입니다.

본 건은 4층에 위치하며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 285,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하되, 적정 가격 범위 내에서 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.