나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72994 [1] 경기도 의정부시 호원동 258-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '회룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 남동측 인근으로 ‘망월사역(1호선)’이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 20미터 내외, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 제2종일반주거지역, 상대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> - 기호(2): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> - 기호(3): 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 건물에 후면 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물(기호㉠~㉨)이 소재하여 개략적인 실측사정 면적을 기준으로 구조, 사용자재 등 종합적인 현상을 참작한 원가법으로 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 오피스텔 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 및 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물 2,3층의 공부상 용도는 학원으로 등재되어 있으나, 현황 오피스텔로 이용중인 바, 경매 진행 시참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 일반건축물대장상 위반건축물 표시 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 의정부지방법원 2025타경72994 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 258-20

건물 용도: 근린주택

감정가: 5,051,753,000원

토지 면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

건물 면적: 1521.79㎡ (약 460.38평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 최OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄 매각이며, 제시 외 건물도 포함됩니다.

* 일반건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '회룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 '망월사역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 북측으로 약 20미터, 남측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 상수원 수질 개선 특별대책 지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 임차인이 존재하며, 권리 분석 시 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인의 존재를 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 등기부상 인수되는 주택임차권:

* 박현옥: 보증금 40,000,000원

* 채선이: 보증금 30,000,000원

* 장영환: 보증금 30,000,000원

* 총 인수 보증금 합계: 100,000,000원

* 주요 임차인 현황 (대항력 있는 임차인 위주)

* (주)청산종합건설 (박 ): 보증금 43,000,000원, 차임 없음, 2019-11-19 전입. 대항력 있음.

* 김기선: 보증금 40,000,000원, 차임 없음, 2018-01-15 전입. 대항력 있음.

* 김신영: 보증금 70,000,000원, 차임 없음, 2010-03-08 전입. 대항력 있음.

* 김은숙 (2010-03-08): 보증금 70,000,000원, 차임 없음, 2010-03-08 전입. 대항력 있음.

* 김상우: 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 2015-05-07 전입. 대항력 있음.

* 김세훈: 보증금 7,000,000원, 차임 없음, 2012-05-07 전입. 대항력 있음.

* 노혜연: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 2019-07-22 전입. 대항력 있음.

* 배정훈: 보증금 5,000,000원, 차임 430,000원, 2010-03-03 전입. 대항력 있음.

* 서혜순: 보증금 25,000,000원, 차임 200,000원, 2011-03-03 전입. 대항력 있음.

* 안상범: 보증금 35,000,000원, 차임 없음, 2019-05-20 전입. 대항력 있음.

* 양세련: 보증금 0원, 차임 없음, 2017-12-14 전입. 대항력 있음. (보증금 미상으로 주의 요함)

* 양혜리 (2017-12-14): 보증금 40,000,000원, 차임 없음, 2017-12-14 전입. 대항력 있음.

* 여채용: 보증금 33,000,000원, 차임 없음, 2016-12-30 전입. 대항력 있음.

* 유지호: 보증금 0원, 차임 없음, 2015-07-14 전입. 대항력 있음. (보증금 미상으로 주의 요함)

* 이대덕: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 2010-03-08 전입. 대항력 있음.

* 이문조: 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 2011-12-09 전입. 대항력 있음.

* 이용주: 보증금 5,000,000원, 차임 440,000원, 2010-03-31 전입. 대항력 있음.

* 이정희 (2015-05-07): 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 2015-05-07 전입. 대항력 있음.

* 이정희 (2015-05-07, 2): 보증금 35,000,000원, 차임 없음, 2015-05-07 전입. 대항력 있음.

* 장영환: 보증금 30,000,000원, 차임 110,000원, 2019-09-03 전입. 대항력 있음 (인수 대상).

* 장현정: 보증금 33,000,000원, 차임 없음, 2023-05-04 전입. 대항력 없음.

* 정지우: 보증금 40,000,000원, 차임 없음, 2023-08-29 전입. 대항력 없음.

* 정지윤: 보증금 30,000,000원, 차임 없음, 2023-03-03 전입. 대항력 없음.

* 조동복: 보증금 30,000,000원, 차임 없음, 2024-02-22 전입. 대항력 없음.

* 조성아: 보증금 30,000,000원, 차임 없음, 2021-02-19 전입. 대항력 없음.

* 조영수: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 2019-07-01 전입. 대항력 있음.

* 채선이: 보증금 30,000,000원, 차임 없음, 2019-05-20 전입. 대항력 있음 (인수 대상).

* 최규희: 보증금 40,000,000원, 차임 없음, 2019-10-04 전입. 대항력 있음.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리(을6, 근저당권, 2020-02-11) 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(을12, 근저당권, 2020-02-11) 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 단, 건물 등기부상 '주택임차권' 중 일부는 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설 및 오피스텔로 이용 중으로, 상업 및 주거 복합 용도 지역에 위치합니다.

* 주변에 회룡초등학교가 있어 관련 유동인구 및 배후수요가 있습니다.

* 주변에 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 지역 상권은 형성되어 있습니다.

* 망월사역 인근의 역세권 상권과 연계될 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 회룡초등학교가 인근에 위치하며, 회룡중학교 역시 가까이 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 망월사역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 무단 증축, 무단 용도 변경, 호수 분할 등의 내용이 기재되어 있습니다. 이는 철거 명령, 이행 강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건물 2, 3층의 공부상 용도는 '학원'이나 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등 행정 절차 진행 시 문제가 될 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금: 총 100,000,000원의 임차 보증금이 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다.

* 미상 보증금/차임 임차인: 양세련, 유지호 임차인의 경우 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제로는 보증금이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요하며, 추후 보증금 반환 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 임차인: 건물 내 다수의 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 근린주택으로, 토지 면적 579㎡, 건물 면적 1,521.79㎡ 규모입니다. 감정가는 약 50.5억 원입니다. 대항력 있는 임차인과 인수되는 임차 보증금(총 1억 원)이 존재하며, 특히 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 원상 복구 비용 또는 이행 강제금 부과 등의 리스크가 매우 큰 편입니다. 또한, 건물 2, 3층의 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위반건축물 해소 시 수익성 증대 가능성: 위반건축물에 대한 시정 조치를 완료하고 합법적인 상태로 만들 경우, 건물의 가치 상승 및 안정적인 수익 창출이 기대될 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 망월사역과 인접하여 교통이 편리하며, 지역 내에서 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 다양한 용도의 건물: 근린생활시설 및 오피스텔 복합 건물로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매된 주변 '다세대' 주택의 경우, 전용면적 49~71㎡ 기준으로 1.53억~1.6억 원 수준으로 거래되었습니다. 이는 본 물건의 전체 건물 규모와 복합 용도를 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 5,051,753,000원이며, 최우선 변제 대상이 아닌 임차인의 보증금 중 인수분 100,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금 100,000,000원을 제외한 감정가 4,951,753,000원을 기준으로 하되, 위반건축물 등 잠재적 리스크에 대한 복구 비용 및 행정 처분 비용을 추가로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 위반건축물 관련 제반 비용을 고려하여 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 해당 리스크 해소 방안 및 예상 비용에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.