나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73001 [1] 경기도 동두천시 탑동동 486-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 탑동동 소재 ""천보터널"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 캠핑장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
무난함.

형태 및 이용상태

기호 1,3,4,9는 사다리형의, 기호 5,7은 부정형의 토지로서 기호 1,3,4,5,9는 서향의,
기호 7은 북향의 완경사지로서 기호 1,3,4,9는 단독주택 건부지로, 기호 5,7은 현황 도로
로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 7 북측으로 폭 약 3 미터의 기존도로와 연계하여 기호 5는 폭 약 3~4 미터,
기호 7은 폭 약 4~5 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4,5,9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-11-24)(일반형), 가축사육
제한구역(2016-12-01)(500m 이내 - 일부제한구역), 배출시설치
설치제한지역, 성장관리권역.





기호 7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-11-24)(일반형), 가축사육
제한구역(2016-12-01)(1000m 이내 - 일부제한구역),
가축사육제한구역(2016-12-01)(500m 이내 - 일부제한구역), 배출
시설치설치제한지역, 성장관리권역, ［추가기재사항］건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 5의 공부상 지목은 ""대""이나, 현황 ""도로""로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 주택으로
(기호 2,6,8,10 : 건물사용승인일 : 2021.07.23)
외벽 : 노출 콘크리트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

주택(기호 2,6,8,10 각 방2, 주방/식당, 거실, 욕심겸화장실, 보일러실, 현관 등)으로
이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음(현재 전 주택이 공가임).

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 목록7 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경73001 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 동두천시 탑동동 486-12이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 890,500,080원(팔억 구천오십만 팔십원)입니다.

토지 총 면적은 3194.00㎡(약 966.21평)이며, 이 중 매각 대상인 토지 지분은 1666.9754㎡(약 504.24평)입니다.

건물 총 면적은 292.68㎡(약 88.53평)이며, 건물 전체가 매각 대상입니다.

본 경매는 토지 지분과 건물 전체를 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 서인천신용협동조합으로 추정되며, 주요 특이사항으로는 토지 지분 매각 및 일괄 매각이 있습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경기도 동두천시 탑동동의 "천보터널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 캠핑장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 사다리형 또는 부정형의 경사지입니다. 기호 1,3,4,9번 토지는 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 5,7번 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본 건 토지 주변으로는 폭 약 3~5미터의 포장도로가 개설되어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역 등에 해당합니다. (구체적인 제한 사항은 상이할 수 있습니다.)

공부와의 차이: 본 건 토지 중 기호 5번 필지는 공부상 지목이 "대"이나, 실제로는 "도로"로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 09월 02일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을2/을1)입니다.

등기부상 현황:

토지 등기부 요약: 소유권이전(임욱), 소유권이전신탁(주식회사무궁화 신탁), 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 말소), 임의경매(서인천신용협동조합, 말소) 순으로 기재되어 있습니다.

건물 등기부 요약: 소유권보존(임욱), 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 말소), 소유권이전신탁(주식회사무궁화 신탁), 임의경매(서인천신용협동조합, 말소) 순으로 기재되어 있습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 박 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 캠핑장이 있는 점은 지역적 특색을 고려할 수 있는 요소입니다.

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 "다세대" 주택에 대한 것으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보 상 거래가는 3800만원에서 7500만원 사이로 나타나지만, 이는 본 건의 규모 및 용도와 차이가 크므로 참고 자료로만 활용해야 합니다. 본 건의 감정가는 8억 9050만원으로, 신축 건물과 상당한 토지 지분을 포함한 가치로 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본 건은 단독주택이 밀집한 지역에 속하나, 농경지 및 임야와 인접하여 비교적 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

편의 시설: 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이지만, 주거지로서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 시설: 천보터널 인근에 위치하며, 자연환경에 가까워 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 토지 지분 매각이라는 점입니다. 전체 토지 소유주 중 일부의 지분만을 매입하게 되므로, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 다른 소유주와의 협의가 필수적이며, 이는 재산 가치 상승이나 활용에 제약을 초래할 수 있습니다.

현황 도로 이용: 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이어서, 해당 부분의 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 상세한 임대 관계는 파악되지 않았으나, 현재 전 주택이 공가 상태라고 명시되어 있어 임차인으로 인한 명도 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물인 단독주택이 포함된 물건입니다. 하지만 토지가 지분으로 매각된다는 점이 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다. 토지 지분 매각의 경우, 향후 재산권 행사 및 활용 계획 수립 시 반드시 공동 소유주와의 긴밀한 협의가 필요하며, 이 과정에서의 복잡성과 번거로움은 상당할 수 있습니다. 신축 건물이라는 장점은 있으나, 지분 매각으로 인한 불확실성 때문에 투자자는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년에 준공된 단독주택 건물은 최근 상태를 유지하고 있어 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

넓은 토지 지분: 전체 토지 면적 3194.00㎡ 중 1666.9754㎡의 지분을 취득하므로, 상당한 규모의 토지 자산을 확보할 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 주변 임야 및 농경지로 둘러싸여 있어 쾌적한 전원생활 또는 휴식 공간으로서의 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 경우, 일반적인 전체 소유권 매물에 비해 상당한 할인율이 적용되는 것이 일반적입니다.

감정가 890,500,080원을 기준으로, 토지 지분 매각으로 인한 복잡성, 향후 공동 소유주와의 관계 설정 및 관리 비용, 투자금 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 투자 관점에서 볼 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰 희망가 범위로 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 6억 2천만원에서 7억 1천만원 사이로 제안합니다.

투자자는 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 맞춰, 제시된 예상 범위를 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.