나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3589 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 ‘고산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제125로서 (사용승인일: 2022.08.12)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 페어글래스 창호 등임

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 주차장시설, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3589 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-2 (신주소: 경기도 의정부시 문화로 10) 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층 125호

용도: 근린상가 / 지식산업센터

감정가: 817,000,000원

토지 면적: 17.91㎡ (약 5.42평)

건물 면적: 58.03㎡ (약 17.56평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2022년 08월 12일

건물 규모: 지하 1층, 지상 10층 중 1층 (C동)

총 동별 대지 면적: 5,887.9㎡ (약 1,781.2평)

총 동별 연면적: 37,044.97㎡ (약 11,193.7평)

총 호실 수: 209호

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

주위 환경: 경기도 의정부시 고산동 소재 ‘고산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로, 현재 지식산업센터 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 대상 토지 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 국민은행 근저당 (2022년 09월 28일 접수)

등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-09-28)

* 근저당 (국민은행, 564,000,000원) - 말소 기준 권리

* 가압류 (신한은행, 92,238,214원) - 말소

* 임의경매 (국민은행, 484,571,015원) - 말소

등기부 채권 총액: 656,238,214원

인수되는 권리: 경매 절차를 통해 근저당, 가압류, 임의경매 등은 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업일자: 2023년 08월 31일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 10월 21일

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (본 건 경매로 인해 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음)

임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 확정일자 정보가 누락되어 배당 절차에 따라 보증금 회수에 영향을 받을 수 있으므로, 배당 순위에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

상권 특징: 본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어, 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 활동이 가능한 지역임.

업종 적합성: 근린생활시설 용도에 따라 사무실 임대, F&B, 서비스업 등 다양한 업종이 입점할 수 있으며, 특히 지식산업센터의 입주사 및 인근 아파트 단지의 배후 수요를 흡수할 수 있는 업종에 유리할 수 있음.

5. 생활정보

주요 시설: 고산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

교통 편의: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편임.

주변 환경: 아파트 단지 및 지식산업센터가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

지식산업센터 입주 조건: 본 물건은 지식산업센터 내 상가이므로, 일반 상가와 달리 입주 가능한 업종이나 사업자 등록에 대한 별도 확인이 필수적임. 관련 법규 및 관리 규정을 사전에 면밀히 검토해야 함.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 양도 과정 등 특수한 거래 구조를 가질 수 있으므로, 관련 서류 및 법적 절차에 대한 추가적인 확인이 권장됨.

공실 위험: 상권 내 경쟁 업체 및 향후 지역 개발 계획에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

주변 시설 확인: 지도 검색 등을 통해 주변에 혐오 시설이 있는지 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최신 시설을 갖춘 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 의정부시 고산동 일대의 지식산업센터 및 주거 단지가 함께 조성되는 지역에 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 상가임.

경매 절차상 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적 요인임.

다만, 지식산업센터 내 상가라는 특성상 입주 조건 및 업종 제한 여부에 대한 철저한 사전 확인이 무엇보다 중요하며, 주변 개발 계획 및 상권 동향을 면밀히 파악하는 것이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 상가: 비교적 최근에 건축된 건물로, 임대 및 관리 용이성이 높음.

개발 잠재력: 지식산업센터 및 주거 단지 개발과 함께 상권 활성화 기대.

명확한 권리관계: 경매를 통해 권리 승계 부담 최소화.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

임대 수익 기대: 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(817,000,000원)을 기준으로, 인근 부동산 시세, 최근 거래 사례, 상권 분석 결과, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 그리고 지식산업센터 입주 조건에 따른 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 개별 물건의 구체적인 임대 가능성 평가, 유사 물건의 실제 낙찰가 분석이 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.