나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2651 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 208동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 '상계중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(4ㆍ7호선:노원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 제24층 건물내 제23층 제2302호로서,
(사용승인일 : 1998.09.05)

외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호로 추정됨.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2651 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 208동 23층 2302호

용도: 아파트

감정가: 839,000,000원 (8억 3,900만원)

토지면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

건물면적: 84.60㎡ (약 25.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 1998년 09월 05일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 '상계중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(4, 7호선:노원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 과거 노원구 상계동에 쓰레기소각장이 있었던 것으로 파악되나, 현재 해당 시설의 위치 및 운영 상태에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않아 직접적인 영향은 없는 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 06월 15일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 360,000,000원 (을17)

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 (을17, 을22, 을24, 갑12)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인 필요)

* 등기부채권 총액: 763,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용을 반드시 추가 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집된 주거지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 인근 노원역은 교통의 요지이자 상업 중심지로서 다양한 상업, 문화, 금융 시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 4, 7호선 노원역, 버스정류장 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 노원역 인근 상업시설 이용 가능.

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 상계중학교가 있으며, 서울상계초등학교, 노원중학교, 노원고등학교 등 다수의 교육기관이 위치하고 있어 교육 환경이 우수함.

5.2. 주거 정보

* 단지명: 상계2차중앙하이츠

* 주소: 서울특별시 노원구 상계동 1282

* 규모: 795세대 / 9개동 / 최고 25층 (본건 208동 23층)

* 사용승인일: 1998년 09월 05일

* 주차: 총 897대 (지상, 지하 주차 가능)

* 전기차 충전기: 지상 12대, 지하 6대 구비.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1998년 준공된 건물로, 약 28년 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 명도: 임대관계 미상으로, 실제 점유자의 현황 파악 및 명도 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상) 등의 제한사항 확인.

* 건물 상태: 현장 조사가 제한되어 내부 구조 및 이용 상황은 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 주요 역세권인 노원역 인근에 위치한 대단지 아파트로서, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음. 현재 등기부상 권리관계는 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리분석상 안전한 편임. 다만, 임대관계 미상 및 건물 노후도, 토지 이용 제한 사항 등은 주의 깊게 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 노원역 역세권 입지로 인한 높은 직주근접성 및 시세 상승 잠재력.

* 주변 학교 및 생활 편의시설 풍부하여 실수요자에게 매력적인 입지.

* 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리관계가 명확함.

* 84.60㎡ (약 25.59평)의 선호도 높은 전용면적.

9. 예상 입찰가

본건은 84.60㎡ (약 25.59평) 면적으로, 감정가는 8억 3,900만원입니다. 최근 동일 아파트의 2층 84.6㎡ 매물이 7억 8,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 23층의 고층임을 감안할 때 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 이에 따라 현 시세 및 입지 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 8억 3,900만원 내외로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경매 참여 시에는 최신 시세 변동 추이 및 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.