나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51785 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""한성화교고동학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근으로 지나는 연희로변에 버스정류장이 있어 교통환경 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 5층 502호(사용승인: 2017.06.19)로서, 외벽은 드리이비트 벽돌치장 등, 창호는 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방1, 주방겸 거실, 현관, 내부계단, 다락, 제시외건물(보일러실) 등)으로 이용 중임(후첨 ""호별배치 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소방설비, 주차장 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 노푝 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임
- 제시외건물 ㉠ 보일러실(벽체이용 샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕,1㎡)은 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51785 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 78-21 라온빌라 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 9.69㎡ (약 2.93평) / 토지지분: 9.689㎡ (약 2.93평)

건물면적: 14.02㎡ (약 4.24평) / 건물지분: 14.02㎡ (약 4.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "한성화교고동학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 연희로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 5층 502호이며, 사용승인일은 2017년 06월 19일입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 본건은 다세대주택으로 방 1개, 주방 겸 거실, 현관, 내부계단, 다락 및 제시외 건물(보일러실) 등으로 이용 중입니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 유OO (임차인과 동일인으로 추정)

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 02월 02일

* 확정일자: 2018년 02월 02일

* 배당신고일자: 2022년 05월 06일

* 대항력: 있음

권리 분석상 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2024년 07월 24일 접수된 케이제이자산관리대부주식회사 가압류 (갑15).

* 소유권보존 등기가 2017년 07월 05일에 있었으며, 신탁 관련 등기가 말소되었습니다.

* 주택임차권(을3)은 유연화 명의로 120,000,000원에 설정되었으며, 2018년 02월 02일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 이 권리는 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매(갑20)는 채권자 유연화 명의로 2025년 08월 14일에 개시되었습니다.

등기부상 총 채권액은 149,516,969원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 접근성은 양호한 편입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 시, 해당 지역의 다세대주택 시세는 단위 면적당 약 500만원~600만원 수준으로 파악되었습니다.

1.4. 생활정보

교통: 서울 서대문구 연희동에 위치하며, 연희로변 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

교육: 본건 인근에 "한성화교고동학교"가 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인 유 은 소유권 보존 등기 및 선순위 권리보다 앞선 전입일자 및 확정일자를 확보하여 대항력을 갖추고 있습니다.

* 총 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 특히, 본건의 채권자(유OO)가 임차인(유연화)과 동일인으로 추정되며, 임차인이 강제경매를 신청한 점은 보증금 회수를 위한 적극적인 권리 행사를 시사합니다.

토지거래계약허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 취득 시 허가가 필요합니다.

건물 면적 대비 낮은 토지 지분: 건물 면적 14.02㎡ 대비 토지 지분이 9.69㎡로, 지분 비율이 낮아 향후 건물 관리에 있어 타 소유주와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 소형 다세대주택으로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 14.02㎡의 매우 작은 면적을 가지고 있습니다.

가장 중요한 점은 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 채권자로 강제경매를 신청했다는 사실입니다. 이는 매수인이 임차보증금의 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

감정가는 156,000,000원으로 책정되었으나, 인수해야 할 임차보증금 120,000,000원을 고려하면 실질적인 투자 가치를 면밀히 평가해야 합니다. 주변 시세 대비 본건의 면적(14.02㎡)은 비교 대상(최소 35.4㎡)보다 현저히 작아 직접적인 시세 비교에 한계가 있으나, 면적 대비 보증금 부담이 매우 큰 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 부동산으로 고려 가능한 작은 면적.

* 입지: 서울 서대문구 연희동이라는 지역적 이점.

* 신축 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 현대적인 건물.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

인수 보증금: 120,000,000원 (매수인이 인수할 가능성 높음)

주변 시세 분석 결과, 가장 작은 비교 물건(35.4㎡)의 경우 단위 면적당 약 5,367,000원 수준으로 거래되었습니다. 이 시세를 본건 면적(14.02㎡)에 적용하면 권리 인수 부담이 없을 경우 부동산 가치는 약 75,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 120,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 실제 매수인이 총 투입해야 하는 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 낙찰가 자체는 감정가 156,000,000원에서 인수 보증금(120,000,000원)을 제외한 금액에 대한 기대치를 설정해야 합니다.

권리 분석, 소형 면적, 그리고 큰 임차보증금 인수 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다. 최소 120,000,000원 이상의 초기 자금이 필요하며, 추가적인 낙찰가에 대한 위험 감수 비용을 고려해야 합니다.

본건의 현재 감정가 156,000,000원은 인수 보증금을 고려할 때 낙찰가 상한선으로 볼 수 있으나, 시장 가치 대비 부담이 클 수 있습니다. 따라서, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 인수 보증금 120,000,000원을 별도로 인수해야 하는 조건 하에서의 '낙찰가'에 대한 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.