나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51745 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-47 디우아르떼 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""은명초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 오피스텔, 음식점 등의 상가가 혼재되어 있고 주변에 각종 상가, 학교, 불광천 등
이 있어 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 지하철역
(6호선 새절역, 응암역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 중 5층 502호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.08.31)
외 벽 : 화강석, 벽돌타일, 드라이비트 마감 등
내 벽 : 미 상
바 닥 : 미 상
창 호 : PL(플라스틱)이중샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(내부구조 후첨 건물개황도 참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
소화설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 12미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 126-47번지에 위치한 디우아르떼 오피스텔 5층 502호입니다.

건물은 2020년 8월 31일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 11층 건물 중 5층에 해당합니다.

건물 총 연면적은 2,108.83㎡입니다.

1.2. 토지 정보

토지는 3필 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지면적은 총 17.21㎡ (약 5.20평)이며, 토지 지분도 17.205999999999996㎡ (약 5.20평)입니다.

토지 제시외면적은 없습니다.

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적 56.15㎡ (약 17.00평)입니다.

건물 내부 구조는 건물개황도를 참고해야 하며, 외벽은 화강석, 벽돌타일, 드라이비트 마감 등이고 내벽 및 바닥은 확인되지 않았습니다. 창호는 PL(플라스틱) 이중샤시입니다.

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

집합건축물대장상 건물 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 공동주택(다세대주택) 용도로도 사용되고 있습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51745 (1)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에프더블유2506유동화전문입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 353,000,000원 (3억 5300만원)입니다.

1.5. 특이사항

본 건은 유동화물건이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, "은명초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 음식점 등 상가가 혼재된 지역이며, 각종 상가, 학교, 불광천 등이 인접하여 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 있습니다.

지하철 6호선 새절역과 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인근 도로로는 남동측에 폭 약 12미터, 남서측에 폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 10일 접수된 우리은행의 근저당권 (금 300,000,000원)입니다.

이 외에 장월순 근저당권(금 110,000,000원), 화원농업협동조합의 가압류(금 214,032,046원), 에프더블유2506유동화전문 임의경매(250,524,565원)가 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 624,032,046원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 본건의 임대관계는 미상으로, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건 주변은 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 다양한 음식점 등 상가가 입점해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(디우 아르떼) 및 면적(56.15㎡)의 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 5일: 35,800만원 (4층)

* 2026년 4월 20일: 31,000만원 (2층)

감정가는 35,300만원으로 책정되었으나, 가장 최근 거래인 2026년 4월 20일 실거래가는 31,000만원으로 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 최근 부동산 시장의 변동성을 반영하거나, 해당 거래가 특별한 사정이 있었을 가능성을 시사합니다.

현재 시세는 최신 거래가를 기준으로 보수적으로 판단할 때 31,000만원 내외로 추정되며, 과거 거래가 및 감정가를 고려하면 33,000만원~35,000만원 사이의 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기계식 주차장 설비를 갖추고 있으며, 주변에 각종 상가가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 불광천 산책로 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 은명초등학교가 위치하고 있어, 초등 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 위험은 적습니다.

그러나 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 상의 시간 및 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

다만, 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주위는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가에서 감정가 대비 하락세가 관찰되지만, 이는 향후 시장 상황에 따라 회복 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

다만, 임대관계 미상인 임차인의 존재 가능성은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로는 도심 내 주거 및 업무 시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 6호선 새절역 및 응암역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 상업시설 및 불광천 등이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 353,000,000원이며, 최근 실거래가는 310,000,000원(2026년 4월) 및 358,000,000원(2024년 2월)입니다.

최근 시세 하락세를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

다만, 현재 시세 및 입지 조건을 감안할 때, 예상 입찰가는 330,000,000원 (3억 3천만원) 수준으로 제안합니다.

본 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하였으며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.