나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11625 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서 측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 주상 복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재하능 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층, 지상19층 건물 내 오피스텔 제5층 제501호로서 (""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2022.03.30.임)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 오피스텔( 후첨: ""건축물현황도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남동측으로 화곡로(노폭 약30미터) 및 북서측(노폭 약6미터) 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 기호 1은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-03)이고, 기호 2는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11625 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제5층 제501호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 르미엘

* 구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 19층 중 5층)

* 사용승인일: 2022년 03월 30일

* 총 세대수: 125세대

* 전용면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

* 대지권 면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 현황

* 감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구청 남서 측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 해당 건물은 2필지로 구성된 부정형의 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한을 받고 있습니다.

2.4. 건축물 정보

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 19층 규모입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (주식회사새한주택, 2022.04.11)

* 소유권이전 (김상훈, 2022.06.27)

* 가압류 (서울보증보험, 2023.02.09, 114,775,400원)

* 압류 (아산세무서장, 2023.04.19)

* 가압류 (황희지, 2023.08.24, 286,324,003원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.19, 243,000,000원) - 본 경매 신청 채권자

* 압류 (강서구, 2025.11.26)

* 총 등기부채권액: 644,099,403원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (허 )

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 27일

* 확정일자: 2022년 06월 07일

* 배당신고일자: 2024년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 갑3 서울보증보험의 가압류(2023.02.09)입니다.

* 따라서, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(을3 주택임차권, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 강제경매, 갑7 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* '대항력 없는 임차인'으로 명시되어 있으므로, 매수인에게 특별히 인수되는 임대차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

* 본 건은 권리상 특별히 인수할 권리가 없어 낙찰자 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 임차권은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 예정입니다. HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 조건은 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 대상 물건은 강서구청 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리합니다.

* 주변에 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권 및 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 인근 마곡지구 개발로 인한 편의시설 및 교통망 확충이 기대됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 강서구는 지하철 5호선, 9호선 등을 중심으로 오피스텔 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 최근 공급 증가 추세가 있으나, 지역 내 개발 및 교통망 확충으로 인해 수요 또한 동반 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 강서구청, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역은 주거 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기 등의 조건이 명시되어 있습니다.

* 매각 후 HUG와 관련하여 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있으므로, 해당 조건에 대한 명확한 검토가 선행되어야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임차인이 비협조적일 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 없는 임차인이므로 법적 절차를 통해 명도가 가능할 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 및 매각 후 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 신축된 오피스텔로 상품성이 우수하며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 강서구청 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 주거 및 투자 목적으로 활용 가치가 높습니다.

* 다만, HUG 관련 특이사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 뛰어난 상품성을 보유하고 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 강서구청 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 직주근접 수요가 높을 것으로 기대됩니다.

* 감정가 대비 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능한 투자 매력도를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 조사

* 해당 물건과 유사한 면적대의 오피스텔은 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 수준에서 실거래가 확인됩니다.

* 주변 전용 17㎡대 오피스텔의 경우 월세는 보증금 100만원에 월 70만원 수준으로 형성되어 있으며, 인근 신축 오피스텔은 보증금 1000만원 당 월세 130만원~150만원 수준입니다.

* 강서구 오피스텔 시장은 지하철 노선을 중심으로 꾸준한 수요가 있으나, 공급량 증가 추세도 고려해야 합니다.

9.2. 인수 보증금 제외

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 225,000,000원

* 현 시세 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 경쟁이 예상됩니다.

* 안전한 명도, 취득세, 법무비용 등을 감안하여 희망 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 예상합니다.

* 주의: HUG 인수조건 변경 사항을 명확히 확인하시고, 해당 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 추가 비용이나 권리 관계가 없는지 반드시 재확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.