나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11617 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건이 속한 ""르미엘"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층건(사용승인일: 2022.03.30)중 제7층 제701호로서

외 벽 : 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""르미엘"" 동측으로 화곡로, 서측으로 화곡로53길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 987-3번지 : 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)
<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과
문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.), 건축선(20 19-04-03)임.

토지 987-15번지 : 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고
높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)
<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가
구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~
2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰,
인근주민 탐문 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 권세희의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11617 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

토지면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

토지 지분: 3.4021㎡ (약 1.03평)

건물면적(전용): 17.59㎡ (약 5.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

건축년도: 2022년 3월 30일 사용승인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 “강서구청” 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

소유권보존 (2022.04.11) - 주식회사새한주택

소유권이전 (2022.06.23) - 김상훈

압류 (2023.04.19) - 아산세무서장 (말소기준권리)

가압류 (2023.08.24) - 황희지 (채권액 286,324,003원)

강제경매 (2025.08.19) - 주택도시보증공사 (채권액 244,000,000원)

압류 (2025.11.26) - 강서구청장

말소기준권리인 아산세무서장의 압류 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 권 (주택도시보증공사 승계)

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-22

확정일자: 2022-06-07

배당신고일자: 2024-07-04

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권 (을3) 등기 확인됨.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-07

대항력: 없음

제공된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 매수인에게 임차인의 보증금 반환 의무가 승계되지 않음을 의미합니다.

특히, "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 권세희의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 르미엘 건물은 일반상업지역에 속해 있으며, 강서구청 인근으로 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 밀집 지역입니다.

특히, 공항 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 방향에 대한 계획성을 예상할 수 있습니다.

인접 도로 상황이 양호하며, 화곡로와 화곡로53길에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하여 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로서, 서울특별시 강서구청 및 관련 공공기관이 밀집한 지역에 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 좋습니다.

주변에 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 채권자 간의 변제 순서나 추가적인 담보 설정 등에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 권세희의 보증금(244,000,000원)이 감정가(206,000,000원)보다 높으나, 매각 조건상 매수인이 해당 보증금 반환 책임을 지지 않는다는 점은 명확히 확인되었으나, 법리적 해석에 대한 추가 검토가 요구될 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 최고 높이 제한 지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제한사항이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)인 오피스텔로, 강서구청 인근의 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

특히, 임차인 보증금 관련 매수인의 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

감정가와 유사한 수준의 시세를 형성하고 있으며, 소형 오피스텔로서 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

다만, 복잡한 권리관계와 다양한 토지이용계획상의 제한사항은 입찰 전 반드시 상세히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 빠른 시일 내 입주 및 임대/매매 용이

강서구청 및 업무지구 인근으로 배후 수요 풍부

소형 면적으로 1인 가구 임대 및 소액 투자 적합

매수인이 임차인 보증금 미반환 리스크를 인수하지 않는 조건

접근성 좋은 입지 및 비교적 양호한 교통 환경

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 206,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(17.59㎡)의 오피스텔 매매가는 약 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이에서 형성되고 있습니다.

제공된 정보에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 매각하는 조건이므로, 매수인은 임차인의 보증금에 대한 직접적인 인수 부담이 없습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 시세 범위를 고려하여 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 본건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.