나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11597 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제8층 제809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울미래초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 ""구로역""과 ""신도림역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 20층 건물 내 제8층 제809호로서,
외벽 : 외장석 및 금속판넬붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
바닥 : 합성목재깔기 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11597 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제8층 제809호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 107,000,000원

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 정보

- 건물명: 종인아네스트

- 사용승인일: 2012년 03월 19일

- 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

- 층수: 지하 3층, 지상 20층

- 주용도: 업무시설 (오피스텔 156실, 도시형생활주택 60세대, 근린생활시설)

- 본건 위치: 지상 8층 제809호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울미래초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "구로역"과 "신도림역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 일반상업지역

- 접도구역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 주변 시설

본건은 서울미래초등학교와 인접하고 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 주변 지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 김OO (본건 강제경매 신청 채권자는 임차인 김보미로 보입니다.)

* 선순위 권리: 선순위임차권 (을3, 김보미)이 존재하며, 대항력이 있습니다.

* 말소기준권리: 2023년 09월 14일자 금천세무서장의 압류 (갑8)입니다.

* 인수되는 권리:

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 주택임차권등기(을3)가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 09월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 말소 예정이나, 보증금 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수함 (을3)

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권 이전: 임효순 (2013-02-05), 천지원 (2018-02-20), 이창호 (2020-04-27)

- 주택임차권: 김보미 (2024-11-04 접수, 132,000,000원, 인수)

- 압류: 금천세무서장 (2023-09-14, 말소기준권리)

- 강제경매: 김보미 (2025-08-18 접수, 132,000,000원, 말소)

- 등기부채권 총액: 132,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 주거시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 용도

해당 건물은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 활용되고 있으며, 본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

* 매매/임대 시세 분석

최근 3년간 종인아네스트 19.47㎡ 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 10월 (13층): 113,000,000원

- 2025년 09월 (3층): 104,000,000원

- 2026년 04월 (12층): 104,000,000원

현재 시세는 104,000,000원에서 113,000,000원 사이로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설

서울미래초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 의료시설

구로구 내 대학병원 및 종합병원, 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

* 문화/여가시설

구로구청, 구로아트밸리 예술극장 등 문화시설 및 공원 등 여가시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 가능성

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김보미 씨의 보증금 132,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가는 107,000,000원이므로, 경매 낙찰가율에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대차 정보

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현황 파악에 추가적인 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한

가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 132,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재하며, 이는 총 인수 금액을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 보증금 전액이 인수될 경우, 총 매입 비용은 낙찰가와 관계없이 약 132,000,000원이 될 것으로 예상됩니다. 따라서 투자 결정 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 구로역 인근 역세권 입지로 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 소형 면적(약 5.89평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합합니다.

* 건축물이 비교적 신축(2012년 준공)으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 경우, 선순위 임차인의 보증금 132,000,000원이 존재하며, 낙찰가가 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

최근 매매 실거래가와 감정가를 고려할 때, 본건 오피스텔의 시장 가치는 약 104,000,000원에서 113,000,000원 사이로 판단됩니다.

만약 낙찰가가 107,000,000원 (감정가)이라면, 임차인이 배당받는 금액은 107,000,000원이 되고, 잔여 보증금 25,000,000원 (132,000,000원 - 107,000,000원)을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 총 취득 비용은 107,000,000원(낙찰가) + 25,000,000원(인수보증금) = 132,000,000원이 됩니다.

만약 낙찰가가 113,000,000원 (최고 실거래가)이라면, 인수 보증금은 19,000,000원 (132,000,000원 - 113,000,000원)이 되어 총 취득 비용은 132,000,000원이 됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 보증금 인수액을 감안한 총 취득 비용이 132,000,000원임을 인지하고, 예상 입찰가는 감정가 수준인 107,000,000원 을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수액을 고려한 총 투입 비용을 염두에 두고 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (총 예상 취득 비용: 약 132,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.