나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11515 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""한울중학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위

는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.09.23자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물

내 7층 703호로서,

외 벽 : 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이

되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2, 공히 도시지역, 준주거지역(2003-09-02), 제1종지구단위계획구역([정심생활

권])자세한 사항 별도확인:도시계획과), 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분

뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경

보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,

대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)

관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

(2016-11-24)(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11515 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제703호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2021년 09월 23일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 교통

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 주변 교육시설

본건 인근에는 서울시흥초등학교, 서울탑동초등학교, 서울금천초등학교 등 초등학교와 한울중학교, 안천중학교 등 중학교가 위치하고 있습니다. 특히 한울중학교는 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 편의시설

가까운 편의시설로는 세븐일레븐 시흥IC점 등이 있으며, 금천구청, 서울청년센터 금천 등 공공기관 및 청년 지원 시설도 소재합니다.

* 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 학교 내 소각장이 주민 친화 공간으로 재탄생한 사례가 금천구 독산동에 있어, 시설물의 용도 전환이나 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 09월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액 1,020,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (문민철)

보증금: 279,000,000원

전입일자: 2021년 12월 09일

확정일자: 2021년 11월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각.

- 임차인: 이현정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 03월 19일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원.

위 임차인들의 경우 대항력이 없으며, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 이수정 외 1명 (2021-09-27)

- 공유자전원지분전부이전 (매매): 손재현 (2021-12-14) - 말소

- 주택임차권: 문민철 (279,000,000원) (2023-08-07) - 말소

- 가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원) (2023-09-19) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (279,000,000원) (2025-08-13) - 본건 경매 사건

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 공동주택 및 업무시설 부지로 활용되고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

2021년 9월에 사용승인을 받은 신축급 건물(8층 건물 내 7층)에 해당하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의시설

단지 내 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 외에 승강기 및 기계식 주차장이 갖추어져 있습니다.

* 교통 환경

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 조건이 붙어 있습니다. 임차인(문민철)의 보증금이 2억 7,900만원에 달하나, 매각으로 인해 소멸되거나 매수인에게 대항할 수 없도록 조건이 명시되어 있습니다. 그러나 관련 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 이러한 용도 제한은 향후 건축이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행될 수 있습니다. 이는 담보물건이 여러 개일 경우 경매 결과나 채권 회수에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 '리브가' 오피스텔/다세대주택으로, 2021년 준공된 신축급 건물입니다. 감정가는 2억 6,500만원으로 책정되었으나, 임차인의 보증금(2억 7,900만원)이 감정가를 상회하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기라는 특수조건이 존재합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 시세와 신축 연식 등을 고려할 때, 감정가 대비 메리트가 있을 수 있으나, HUG 관련 복잡한 매각 조건은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 비교적 최신식 건물 컨디션을 누릴 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 버스정류장이 인접하고, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금을 인수하지 않아 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석을 종합할 때, 본 건의 감정가는 265,000,000원입니다. 최근 유사 지역의 매매 사례를 살펴보면, 2008년식 55.02㎡의 '하이빌'이 330,000,000원에 거래되었으며, 2002년식 55.19㎡의 '원형아트빌'은 280,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 2021년식으로 연식이 훨씬 신축이며, 전용면적 29.89㎡(약 9.05평)입니다.

HUG의 임차보증금 279,000,000원 자체가 감정가를 상회하지만, 매각 조건상 매수인이 인수할 금액은 0원이므로 이를 입찰가 산정에 직접 가산할 필요는 없습니다.

신축 연식과 주변 시세를 고려했을 때, 감정가인 265,000,000원에서 약간 상향된 가격으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위를 추천합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 신축 프리미엄과 시장 상황을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.