나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11527 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.08.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 372-73번지 소재 ""서울월정초등학교"" 북측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 도시형생활주택으로서
외벽 : 석재 타일 마감
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m, 서측으로 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11527 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제704호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2021년 (건축물표제부 기준, 사용승인일 2022년 5월 20일)

감정가: 338,000,000원

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울월정초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인접한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 약 20m, 서측으로 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

1.1. 1.주변 환경

* 교통: 버스정류장 인접

* 교육: 서울월정초등학교 북측 인근

* 주변: 다세대주택, 단독주택 밀집지역

1.2. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 권리이며, 특별한 예외 사항이 없다면 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 채무자/소유자: 김민곤 외 2명 (등기부상 소유권보존 2022-05-23)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이진아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조성채)

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-12

확정일자: 2022-07-11

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 329,000,000원으로 기재되어 있으나, '말소'로 표시되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

특별매각조건:

본 건의 특별매각조건에는 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권의 처리를 명확히 하고, 매수인이 보증금 관련 부담을 인수하지 않도록 하는 조건입니다. 따라서 HUG 관련 329,000,000원의 보증금은 인수하지 않으며, '인수 보증금 합계: 0원'입니다.

임차인 '이진아'는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 매수인은 보증금 미상의 임차인에 대한 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다. 특별매각조건의 해석 및 적용 범위에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성은 낮으나, 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역으로, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 케이씨타운은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성된 복합건물로, 소규모 사업체나 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있습니다.

인근 지역(강서구)에서는 폐기물 처리 시설, 발전소 등 환경 인프라 시설에 대한 주민들의 민감성이 존재하며, 관련 시설 이전에 대한 논의가 간혹 이루어지고 있습니다. 하지만 본건의 구체적인 위치 주변에서 인근 주민에게 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 특정되지는 않았습니다. 다만, 이러한 환경적 민감성을 가진 지역에 속해 있어 향후 시설 개발 계획 등에 대한 지역 사회의 반응을 예의주시할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 도시형생활주택

* 외벽: 석재 타일 마감

* 내벽: 타일 및 페인트 마감

* 창호: 샷시 창호

* 이용상태: 주거용으로 이용 중

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 '이진아' 관련 불확실성: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인으로, 특별매각조건에도 불구하고 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 시세와 감정가의 괴리: 현재 파악되는 주변 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가(338,000,000원)와 시장 거래가를 반영한 예상 가치 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이에서 비롯될 수 있으며, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 건축물 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되는 건물로, 향후 관리나 이용에 있어 일부 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 특별매각조건을 통해 주택도시보증공사(HUG) 관련 대규모 채무 부담을 인수하지 않는다는 명확한 이점이 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 유의해야 할 사항이며, 현재 파악되는 시세 대비 높은 감정가가 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 입찰 예정자는 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택/오피스텔: 2021-2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 보증금 미인수 조건: HUG 관련 채무 329,000,000원을 인수하지 않으므로, 실질적인 낙찰가의 부담이 줄어듭니다.

* 우수한 입지: 서울 서남권의 주요 지역으로 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 가장 유사한 신축 연도(2018년)의 'M펠리체(830-5)' 물건이 37.05㎡ 면적에 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 810만원/㎡입니다.

본건의 면적은 20.15㎡이므로, 이 시세 정보를 단순 대입하여 산정하면 약 163,215,000원 수준입니다.

다만, 케이씨타운 건물은 'M펠리체'보다 신축(2021-2022년)이라는 점과 소형 면적의 오피스텔/도시형생활주택이 단위 면적당 더 높은 가격을 형성하는 경향을 고려하여, 보수적으로 ㎡당 850만원 수준으로 책정 시 약 171,275,000원의 예상 시세가 산출됩니다.

감정가(338,000,000원)와 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하며, 인수 보증금 0원 조건과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재를 감안할 때, 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.