나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11519 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅초등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 인근에
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층중 5층 501호로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)이며, 본건은 건물 최상층에 위치해 다락
소재합니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대의 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종
근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 320-12, 개봉동 320-30 공히
제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협
조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11519 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 건물 및 토지 이용

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 다세대주택으로 이용 중이며, 최상층에 위치하여 다락이 소재합니다.

토지는 완경사 지대의 세장형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 제2종 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접해 있습니다.

건축물 현황상 본건은 2019년 4월 9일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물 제한 구역, 대공방어 협조 구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 서울특별시의 압류(2025.07.15.)입니다. 본건과 관련된 등기사항으로는 소유권보존(2019.04.22.), 공유자전원지분전부이전(2020.09.08.), 주택임차권(정진아, 267,000,000원, 2020.06.30. 전입, 2020.05.18. 확정) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025.08.13.)가 있습니다.

주택임차권(을3)은 말소 대상이며, 강제경매(갑4) 또한 말소 대상입니다. 따라서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-12

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정진아)

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-30

확정일자: 2020-05-18

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

4.3. 특별 매각조건

본 건은 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 또한, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

5. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다. 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 주변 빌라 및 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 다양하게 분포하고 있습니다. 다만, 본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 연식에 해당합니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 개웅초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤 은 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있어, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 다만, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 복잡한 HUG 인수조건: 주택도시보증공사 관련 채권 및 임차권 관련 조건이 복잡하게 얽혀 있어, 매각 조건 및 임차인의 권리 포기 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 시세와의 괴리: 감정가(245,000,000원) 대비 주변 유사 연식 및 면적의 최근 매매 사례 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축 다세대주택으로, 신축 연식 대비 감정가는 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 윤 의 존재와 복잡한 HUG 인수조건은 명도 및 권리관계 확인에 있어 주의가 필요합니다. 특히, 임차인의 권리 포기 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 예상되는 명도 비용을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 연식의 건물이라는 장점이 있습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 윤 의 존재 및 명도 리스크, 그리고 복잡한 HUG 관련 인수 조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 명도 관련 제반 비용 및 예상치 못한 상황 발생 가능성을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준인 196,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 전, 임차인과의 협상 가능성 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.