나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11534 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2021.07.02)

외 벽: 석재 붙임 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6m 및 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11534 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 제이엠팰리스

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

지하층: 1개층, 지상층: 5개층 (본건은 2층)

사용승인일: 2021년 07월 02일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 6m 및 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11534) (등기부채권 총액: 295,000,000원)

* 인수되는 권리 및 임차보증금:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. (이 조건이 이행될 경우, 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 될 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 이 (성명: 이광헌)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2024년 04월 01일

* 확정일자: 2024년 04월 01일

* 배당신고일자: 2025년 11월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 특별매각조건에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(홍진향) (성명: 홍진향)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 29일

* 확정일자: 2021년 08월 31일

* 배당신고일자: 2023년 08월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인으로, HUG 관련 채무 처리가 매각 조건에 따라 이루어질 것으로 보입니다.

* 채권 총액 (등기부상): 295,000,000원 (주택도시보증공사)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보, HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 지역은 공동주택과 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세 (참고):

* M펠리체(830-5) (2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원에 거래됨.

* 한양(343-28) (2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원에 거래됨.

* 기린아트빌라(956-27) (1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원에 거래됨.

본건(27.98㎡, 2021년 준공)과 직접적으로 동일한 건물/단지의 최근 거래 정보는 없으나, 주변 유사 연립/다세대 주택의 시세를 참고할 때, 감정가 285,000,000원은 신축임을 감안할 때 시장가와 부합하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 : 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. 비록 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 부담해야 할 위험이 있습니다.

* HUG 관련 복잡한 인수 조건: HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 채무 정리 과정이 복잡할 수 있음을 시사합니다. 매수인은 HUG와의 채무 관계 및 보증금 처리 절차를 명확히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황 및 결과가 본 물건의 낙찰가나 잔여 채무에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공항 관련 지역 제한: 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 285,000,000원은 비교적 최신 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인과 HUG 관련 복잡한 매각 조건은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계 및 특별 매각 조건을 면밀히 분석하고, 임차인과의 협상 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 리스크 요인을 효과적으로 관리할 수 있다면 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능합니다.

* 소형 면적: 27.98㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 수요가 높을 것으로 예상되며, 소액 투자 목적으로 적합합니다.

* 지역 개발 잠재력: 화곡동 일대는 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선이 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 고려사항: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건이라는 특별매각조건이 적용됩니다. "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이 에게 10,000,000원의 보증금이 있습니다. 특별매각조건이 성공적으로 이행되어 임차인이 대항력을 포기할 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 그러나 임차인의 비협조 시 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.