나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11537 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-19 한솔하우스 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서,
외벽 : 유광 석재 패널 마감 등,
내벽 : 인테리어 목재 등 마감.
창호 : 알루미늄 프레임 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 다중주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 의뢰목록, 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황 등은 귀 제시목록 및 관련공부 등에 의거하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11537 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-19 한솔하우스

용도: 다중주택, 제2종근린생활시설

감정가: 2,401,542,080원

토지면적: 159.40㎡ (약 48.22평)

건물면적: 353.92㎡ (약 107.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "월정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2025-04-23

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-01-22

확정일자: 2024-01-24

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2024-04-18

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-08-20

확정일자: 2025-08-21

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-25

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금액이 있으나 전입/확정일자가 미상이므로, 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 황

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-16

확정일자: 2025-06-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다가구주택 및 근린생활시설이 위치한 지역에 자리하고 있어, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. "월정초등학교" 인근이라는 점은 학군 수요를 고려할 때 긍정적 요소입니다. 다중주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 주택 임대 수익과 상가 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다수의 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 인근 버스정류장 이용이 편리하여 강서구 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 주거 만족도를 높일 수 있으며, 근린생활시설 또한 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 "토지거래계약허가구역"으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 매각 후 거래 시 추가적인 절차 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

* 공항 인근 지역에 위치하여 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 이러한 규제는 향후 건축 또는 증축 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 특히, 보증금액이 큰 임차인(장용석, 황아원)의 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 최근 3년간의 매매 정보(JSON 데이터)는 주로 소형 다세대 주택 거래로, 본건과 같은 중대형 다중주택 및 상가 복합건물과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 분석된 평당 단가(약 400만 원 ~ 1,080만 원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단되나, 동일 유형의 복합건물 거래 사례 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다중주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 경매 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정이며, 현재까지 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 하지만 토지거래허가구역 지정, 공항 관련 규제 등은 향후 거래 및 활용에 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다중주택 및 근린생활시설로서 주거 및 상업 임대 수익 창출이 가능합니다.

* "월정초등학교" 인근의 입지는 실수요자 및 임차인 확보에 유리합니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 안전한 등기부 취득이 가능합니다.

* 감정가는 24억 1백만 원 수준으로, 시세 및 잠재적 수익률을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,401,542,080원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)를 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대 주택의 거래 단가는 평당 약 400만 원에서 1,080만 원 수준으로 나타났습니다. 본건은 다중주택 및 근린생활시설 복합 용도로, 전용면적 기준 평당 단가 적용에 한계가 있으나, 건물의 연면적(약 107평)을 고려 시, 감정가가 시장 가격 범위 내에서 적정하게 산정된 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인을 감안하고, 적정 수익률 확보를 위한 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰가 범위: 약 1,801,000,000원 ~ 2,041,000,000원

권장 입찰가 : 약 1,990,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.