나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11496 [1] 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중, 본건은 제2층 제204호로서
(사용승인일:2019.06.27),

외벽 : 외장 석재 붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(공동주택, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구
역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(서울시 남부교
육지원청에 반드시 확인요망),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육
군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 정비구역(2020-06-04)(금천구 독산1동(복숭아마을)
147일대 관리형 주거환경개선구역-도시재생과), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제2층 제204호

1.2. 건물정보

용도: 도시형생활주택

층: 지상 2층

사용승인일: 2019년 06월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물면적: 33.22㎡ (약 10.05평)

1.3. 토지정보

토지면적: 21.71㎡ (약 6.57평)

토지지분: 21.71㎡ (약 6.57평)

1.4. 매각 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11496 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

주변에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 독산동 지역에는 유흥업소(풀싸롱, 룸싸롱 등)가 일부 소재하는 것으로 확인되어, 민감한 시설의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 접수일자 2023년 12월 27일자 주택도시보증공사의 가압류(갑3)가 말소기준권리로 추정됩니다. 해당 말소기준권리보다 후순위인 압류(갑4) 및 강제경매(갑5)는 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권(을3) 역시 말소로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 , 강 )

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 09월 13일

배당신고일자: 2023년 10월 27일

대항력: 없음

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 481,600,000원 (을3: 243,000,000원 + 갑3: 238,600,000원)

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 중학교가 인근에 있어 학생 유동인구 또한 일정 부분 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

"세일중학교"가 남동측 인근에 위치하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

- 임차권 관련 조건: "HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각" 문구는 임차인과의 복잡한 관계가 있었음을 시사합니다. 비록 대항력이 없다고 명시되어 있고 매각으로 소멸되는 권리로 분류되나, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

- 정비구역 지정: 독산1동 일대가 관리형 주거환경개선구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변동 가능성이 있습니다.

- 교육환경보호구역: 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 임차인 또한 대항력이 없으며 인수 보증금도 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 복잡한 권리관계와 특이사항으로 인한 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 준공 6년차의 비교적 신축 건물입니다.

- 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

- 임차인 관련 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

- 감정가 대비 저평가 가능성을 고려한 입찰 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례를 분석해 보면, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택들이 2천만원대 후반에서 4억원대까지 다양하게 거래되었습니다.

- "더하우스비동"(53.72㎡, 2017년식): 440,000,000원 (약 8,190,618원/㎡)

- "로얄팰리스5"(29.87㎡, 2023년식): 325,000,000원 (약 10,870,438원/㎡)

- "엘리체"(21.99㎡, 2012년식): 140,000,000원 (약 6,366,529원/㎡)

본건은 33.22㎡ 면적에 2019년식으로, 로얄팰리스5보다는 연식이 오래되었으나 면적은 더 크고, 더하우스비동보다는 면적이 작으나 연식은 더 최신입니다. 이를 감안할 때, 본건의 적정 시세는 ㎡당 약 800만원에서 900만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

본건 감정가는 270,000,000원 (약 8,130,000원/㎡)으로, 이는 분석된 시세 범위 내에 포함됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

- 감정가 90% 수준: 270,000,000원 * 0.90 = 243,000,000원

- 감정가 95% 수준: 270,000,000원 * 0.95 = 256,500,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 243,000,000원에서 256,500,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.