나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11618 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""까지산역(지하철 2,5호선)"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2022-9-2)

외벽: 치장벽돌쌓기 및 모르타르위페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11618 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 정보

감정가: 303,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.0평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 사용승인일: 2022년 9월 2일

건물 층수: 총 6층 중 제3층 제302호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 공동주택 등 주거용 건물이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

인근에 "까치산역(지하철 2,5호선)" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 말소기준권리(토스뱅크 가압류, 2023-09-27 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 363,513,470원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(강지효)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 7월 6일

확정일자: 2023년 6월 23일

본 건은 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 채권자 역시 주택도시보증공사입니다.

주택임차권 등기는 말소 예정이며, 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없습니다.

특별 매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 매수인은 임차인의 보증금 340,000,000원을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 조건의 빌라 매매 사례가 있습니다.

2026년 7월에 거래된 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" 빌라(2019년식, 4층, 전용면적 19.98㎡)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,081만원/㎡ 수준입니다.

본 건의 건물 전용면적은 29.98㎡이므로, 유사 거래 사례를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 324,106,000원 (29.98㎡ * 1,081만원/㎡)으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 303,000,000원으로, 신축 연식(2022년 준공)을 고려할 때 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 학교(화원중학교)가 소재하며, 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되는 점은 매수인의 보증금 미인수와 관련된 잠재적 리스크를 해소하는 요인입니다. 하지만, HUG와의 관련 절차 및 잔여 보증금 처리 등에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.2. 법규 및 지역 제한

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. HUG 관련 복잡한 권리관계가 있으나, 특별 매각조건으로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수하지 않아 권리관계가 명확해지는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 평가된 것으로 보이며, 신축 건물의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축으로 건물 노후도가 낮음

* HUG 임차 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 비교적 명확함

* 주변 시세 및 신축 연식 대비 감정가 및 예상 낙찰가 메리트 기대

9. 예상 입찰가

감정가 303,000,000원 및 유사 물건 시세 분석(약 324,000,000원)을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 315,000,000원 사이로 판단됩니다. 단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.