나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11594 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제8층 제801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 '서울남부고용노동지청' 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 및 5호선 ""영등포
구청역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일 : 2022.04.05)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 및 인접대지 대비 대체로 평지의 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔
) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<
수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계상수원수
질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11594 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제8층 제801호

용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

감정가: 365,000,000원

토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 4월 5일

건축물대장상 주요 정보:

* 주용도: 공동주택, 업무시설

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 8층 (본건 8층)

* 세대수: 총 21세대 (서경홈타운 정보 기준)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 당산동2가 소재 '서울남부고용노동지청' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 및 5호선 "영등포구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 이는 제반 교통상황이 무난함을 의미함.

도로상태: 본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 수협은행 가압류 (2024.01.05)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (최상범)

* 가압류 (수협은행)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 압류 (양천세무서장)

* 주택임차권 (소지언, 보증금 395,000,000원, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

임차인 현황:

* 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-05-20

* 확정일자: 2024-05-20

* 배당신고일자: 2025-11-11

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사 (소지언)

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-01-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함. 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역 인근에 자리하여 상업 및 업무 시설 접근성이 우수한 편임. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 상권은 무난한 수준으로 평가됨.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선 이용이 편리함.

주변 시설: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함. 또한, 영등포구청역 인근에는 공공기관(영등포구청, 영등포구 보건소 등) 및 병원(영등포병원, 필립메디컬센터 등), 마트(롯데마트 등) 등이 소재하여 행정, 의료, 쇼핑 등 생활 편의성이 높음.

건물: 2022년 4월 사용승인된 신축 건물로, 8층 건물 중 8층에 위치하며 철근콘크리트 구조임.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 본건 매각은 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있음. 이는 HUG와의 복잡한 채권 관계 및 매수인에게 전가될 수 있는 잠재적 위험을 내포하므로, 계약 진행 시 HUG와의 명확한 합의 내용 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

높은 채권 총액: 총 채권액이 약 19.6억원으로 감정가 365,000,000원에 비해 현저히 높아, 경매 진행 과정 및 낙찰률에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재함. 이는 향후 건물 이용 및 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 건물로서, 영등포구청역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편임. 하지만 HUG 관련 특수 매각 조건, 높은 채권 총액, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 권리 분석 및 계약 과정에서 각별한 주의가 요구됨. 특히 HUG와의 합의 내용을 명확히 확인하고, 향후 발생 가능한 제약 사항들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설 이용이 가능함.

역세권 프리미엄: 지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역 인근에 위치하여 교통 편의성이 매우 높음.

HUG 특수 조건: HUG의 대항력 포기 조건은 권리 관계를 명확히 정리할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보상 최근 매매 사례(당산동2가 32-1 PLUSVIEW)는 본건(당산동2가 28-1 서경홈타운)과 주소 및 면적이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON의 거래가는 15.33㎡ 기준 315,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로, 본건의 감정가 365,000,000원보다 낮게 형성되어 있습니다.

추가적인 부동산 조사 결과, 본건과 같은 건물("서경홈타운")의 직접적인 최근 실거래가 정보는 제한적이었습니다. 다만, 다른 "서경홈타운" 경매 물건(화곡동)들의 경우, 유사한 면적(약 7~8평)에 대한 감정가가 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 수준으로 형성되어 있었으나, 이는 본건의 감정가와 차이가 있습니다.

본건의 감정가는 365,000,000원이며, 건물이 비교적 신축(2022년 사용승인)이고 역세권이라는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 HUG 관련 특수 매각 조건과 높은 채권 총액 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 특수성을 감안하여 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 제약적 정보에 기반한 추정치이며, 최종 입찰가는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

주변의 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

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