나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10636 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""증미역(지하철9호선)"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ""증미역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제901호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 노유자시설(노인복지주택)로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10636 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637, 서울 시니어스 가양타워 제9층 제901호

신주소: 서울특별시 강서구 화곡로68길 102, 제9층 제901호

건물명: 서울 시니어스 가양타워

용도: 노유자시설 (집합건물 등기부 및 건축물대장상 용도), 오피스텔 (사용자 입력)

감정가: 340,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.09㎡ (약 4.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 50.01㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 정보

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 지하철 9호선 증미역 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 판매시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

지하철 9호선 증미역이 도보 약 3~5분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 진출입이 가능하며 인근에 다수의 버스정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 북동측 노폭 약 8미터, 북서측 노폭 약 10미터, 남측 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑구: 소유권 이전 (서행철, 서주영 외 1명-상속) [cite: from user input]

* 을구: 근저당권 (한국주택금융공사, 700,000,000원) [cite: from user input]

* 기타: 임의경매 개시결정 (한국주택금융공사, 243,437,857원) [cite: from user input]

3.2. 말소기준권리

을구의 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2016-05-19)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요: 비고'에 별도 기재 사항은 확인되지 않았습니다.) [cite: from user input]

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 [cite: from user input]

* 임대 관계: 미상 [cite: from user input]

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수되는 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 존재 여부를 반드시 추가 확인하여야 합니다.

4. 건물 및 토지 현황

4.1. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물로, 본건은 제9층 제901호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. [cite: from user input]

4.2. 건물 이용 상태 (용도)

건축물대장 및 감정평가서 상 본 건물의 주용도는 '노유자시설'이며, '노인복지주택'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. [cite: from user input, 3, 16, 18] 이는 사용자가 입력한 '오피스텔' 용도와 차이가 있어, 실제 이용 가능 용도 및 법적 제한사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.3. 건물 설비 내역

위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다. [cite: from user input]

4.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 노유자시설 건부지로 이용 중입니다. [cite: from user input]

4.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음 각 호의 제한을 받습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>

* 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>

* 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) [cite: from user input]

4.6. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다. [cite: from user input]

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

증미역을 중심으로 한 상업지구와 주거지역이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 인근에 근린생활시설 및 판매시설이 다수 소재하고 있습니다.

5.2. 편의시설

생활 편의시설로는 마트, 병원, 은행, 식당 등이 증미역 주변에 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: from search results 22, 23, 24, 25, 26] '서울 시니어스 가양타워' 자체는 노인복지시설로 운영되고 있으며, 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 관련 이슈 (노유자시설 vs 오피스텔)

본 건물의 등기부등본 및 건축물대장상 용도는 '노유자시설'로 명시되어 있습니다. [cite: from user input, 3, 16] 이는 일반적인 오피스텔과는 용도 및 이용 목적에서 차이가 있어, 실제 주거 또는 사업 목적으로 이용하고자 하는 경우 법적 제한이 발생할 수 있습니다. 오피스텔로의 용도 변경 가능성, 또는 노유자시설로서의 운영 지속 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이는 물건의 가치 및 환금성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본 물건은 공항 관련 보호지구, 개발제한구역 등 다수의 토지이용계획상의 제한을 받고 있습니다. [cite: from user input] 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: from user input]

7. 투자 포인트

* 9호선 증미역 초역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 강서구 등촌동 지역은 마곡지구 개발 등 지속적인 개발 호재가 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 실버타운으로서의 운영 실적이 있으며, 이는 특정 수요층에게는 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 증미역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 등기부등본 및 건축물대장상 '노유자시설(노인복지주택)'로 명확히 기재되어 있어 일반적인 오피스텔로서의 활용에는 법적 제약이 따를 수 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 절차를 통해 낙찰받더라도 해당 용도 외의 다른 목적으로 사용하기 위해서는 법적 검토 및 행정 절차가 선행되어야 할 것입니다. 따라서 투자 시에는 해당 용도에 대한 이해와 활용 방안, 그리고 관련 법규 및 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 340,000,000원을 기준으로, 본 건의 경우 '노유자시설'이라는 용도적 특수성과 일반적인 오피스텔로서의 활용 가능성에 대한 불확실성을 고려할 때, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 오피스텔의 시세가 2억 후반에서 3억 중반대에 형성되어 있는 점과, 본 건의 감정가가 3억 4천만원인 점을 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 감정가의 80~90% 수준인 약 270,000,000원 ~ 306,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 물건의 실제 현황 조사, 권리관계 재확인, 법적 용도 검토 결과 및 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.