나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11622 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제19층 제1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상19층 건 내 제19층 제1901호로서,
(사용승인일 : 2022-03-30)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 '화곡로'와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

987-3 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)

987-15 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
-임차보증금 금253,000,000원, 임대차계약일자 확정일자 2022년06월13일

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 987-3번지 르미엘 제19층 제1901호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11622 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 253,000,000원입니다.

토지 면적은 3.40㎡ (약 1.03평)이며, 토지 지분은 3.4021㎡ (약 1.03평)입니다. 건물 면적은 17.59㎡ (약 5.32평)이며, 건물 지분도 17.59㎡ (약 5.32평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장상 건물명은 '르미엘'이며, 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상19층 건물 내 제19층 제1901호이며, 사용승인일은 2022년 03월 30일입니다.

총 세대수는 125호입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구청 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 관공서, 각급학교 등이 소재하여 생활 환경이 비교적 양호합니다.

건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 '화곡로'와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

주변 지역은 신축 오피스텔 및 주거 단지가 조성되어 있어 향후 개발 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (주식회사새한주택)

* 갑2: 소유권이전 (김상훈)

* 을3: 주택임차권 (권혁실, 보증금 253,000,000원)

* 갑3: 가압류 (서울보증보험) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (아산세무서장)

* 갑5: 가압류 (황희지)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑7: 압류 (강서구)

총 등기부채권액은 654,099,403원입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 본건은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 매각됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하도록 하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 등 임대차 관계에 따른 채무를 인수하지 않습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(권혁실): 보증금 253,000,000원, 전입일 2022-06-24, 확정일 2022-06-13. 대항력 없음.

* 최준: 보증금 0원, 전입일 2024-12-23. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 강서구청이 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 관련 근린생활시설 이용 수요가 있습니다.

강서로 등 주요 도로변에 위치하여 가시성이 좋고, 상권 형성에 유리한 입지입니다.

신축 오피스텔 건물로서, 비교적 현대적인 상업 시설과의 연계성이 높습니다.

5. 생활정보

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽으로의 이동도 용이합니다.

주변에 근린생활시설, 관공서, 각급 학교가 있어 주거 및 생활에 필요한 기반 시설 이용이 편리합니다.

본건은 2022년 준공된 신축 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 리스크는 낮습니다.

다만, 주변 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

감정가액 대비 총 채무액이 상당하나, 경매 절차를 통해 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

다만, 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로서 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인 관련 권리사항(대항력 포기조건)으로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 줄여주는 요소입니다.

신축 건물이라는 점과 강서구청 인근이라는 지리적 이점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고, 인수 부담이 적어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 강서구청 인근의 편리한 입지

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 안정적인 교통 및 생활 편의시설 이용 가능

* 전용 면적 17.59㎡ (약 5.32평)의 소형 면적으로 투자 진입 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다.

동일 건물인 '르미엘' 내 유사 면적(전용 5~6평)의 경매 물건들이 206,000,000원 ~ 290,000,000원 선에서 진행된 사례가 있습니다.

신축 건물이며 인수되는 임차 보증금이 없는 점, 그리고 경매 진행 상황을 고려할 때, 감정가액 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 253,000,000원에서 270,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.