나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11595 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택,오피스텔,업무시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 ""영등포시장역""이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지하1층 지상 12층 건물 내 제9층 제906호로
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감등
창호 : 하이샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비 및 주차시설,소화전설비,화재탐지설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20m,5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경11595 (1)

소재지

서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제906호

건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지하1층 지상 12층 건물

사용승인일

2021년 10월 1일

용도

오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

면적

토지면적: 4.96㎡ (약 1.5평)

토지 지분: 4.9631㎡ (약 1.5평)

건물면적: 17.42㎡ (약 5.26평)

건물 지분: 17.42㎡ (약 5.26평)

감정가

235,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로

본건 토지는 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20m, 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

소멸 예정 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 256,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 1일

확정일자: 2022년 3월 10일

배당신고일자: 2024년 1월 2일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-01-21)

* 을1: 주택임차권 (정은혜, 256,000,000원, 2024-01-02 접수, 말소 예정)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (오승훈, 2022-04-01 접수, 말소)

* 갑4: 압류 (강서세무서장, 2023-02-07 접수, 말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 256,000,000원, 2025-08-19 접수, 말소)

* 갑6: 압류 (양천세무서장, 2025-11-14 접수, 말소)

등기부채권 총액: 256,000,000원

물건명세서 참고사항

* 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

* 임차인 정은혜 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

주변 상권

본 건이 위치한 영등포동7가 일대는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 서울 대표 오피스 상권 중 하나인 여의도와 인접하여 금융, 방송, 정치 관련 기관 종사자들을 위한 배후수요가 풍부한 편입니다.

편의시설

* 의료시설: 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역, 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 쇼핑/문화: 타임스퀘어, IFC몰, 63빌딩, 영등포시장 등이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 누리기에 좋습니다.

1.4. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 낙찰 후 명확한 서류 확인 및 추가 조치가 필요할 수 있습니다.

주거용 사용

오피스텔임에도 불구하고 현황 주거용으로 사용 중이므로, 주택임대차보호법 적용 여부 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

세금 관련

등기부상 압류 내역이 다수 존재하므로, 낙찰 후 미납된 세금 정산 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본 건은 서울 서남부의 주요 업무 및 상업 지구인 영등포, 여의도와 인접한 영등포동에 위치한 오피스텔입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 가격으로 평가되었습니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 임차인 관련 특수 조건과 현황 주거용 사용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 영등포 및 여의도 지역 개발 호재와 함께 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 전용면적 17.42㎡ (약 5.26평)의 소형 평형으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익형 투자 상품으로 적합합니다.

* 최근 실거래가(2024년 1월, 2억 2,700만원) 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

최근 실거래가 (2024년 1월): 227,000,000원

인수되는 임차 보증금: 0원

분석:

최근 실거래가가 2억 2,700만원 수준이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 감정가는 최근 실거래가보다 약간 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 적정 비율 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.