나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11368 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용건물, 숙박시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 내 13층 1303호로서
외벽: 외장석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지, 내장타일 마감 등,
창호: 샷시 창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임.
(후면 건물개황도 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 남부순환로와 접하고 있으며, 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 가산동 141-2번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

-특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11368 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평) (총 토지 면적 중 지분)

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 건물, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 북서측으로는 가산디지털단지역(1호선, 7호선)이 위치하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 7일 접수된 윤환의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 주택임차권(을2)은 한국토지주택공사(서울보증보험주식회사) 명의로 2023년 3월 31일 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

채권총액은 247,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸되는 권리임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가산동 지역은 가산디지털단지와 구로디지털단지가 인접하여 업무 및 상업 시설이 밀집된 지역입니다. 지하철 1호선과 7호선이 지나는 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 상업 시설, 아울렛, 업무 빌딩 등이 발달해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 남부순환로와 접하고 있어 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 가산디지털단지 인근에는 마리오아울렛, W-몰, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 다수 있으며, 다양한 음식점, 카페, 은행 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 본건은 도시형생활주택으로, 주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 상세 내용은 반드시 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 물건 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 서울보증보험(SGI)과 관련된 추가적인 인수 조건이나 변경 사항이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 소형 면적: 본건의 전용면적은 12.04㎡ (약 3.64평)으로 매우 작은 소형 주택입니다. 이는 일반적인 주거 목적보다는 투자 목적(예: 단기 임대)에 더 적합할 수 있으며, 환금성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 매각으로 소멸되어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 'SGI 인수조건 변경' 등 특수 조건이 명시되어 있어 추가 확인이 필요하나, 동일 건물 동일 면적의 유사 물건이 2022년 6월 1억 1,500만원에 실거래된 이력이 있습니다. 감정가는 1억 1,300만원으로, 실거래가와 유사한 수준입니다. 매우 작은 면적(12.04㎡)이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가산디지털단지역 인근으로 직주근접성이 뛰어나고, 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차인은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 임대 수익: 소형 면적으로 1인 가구 또는 단기 임대 투자 목적으로 수요가 있을 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 동일 건물 동일 면적의 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 최근 2022년 6월, 동일 건물(가산양우내안애애플) 내 전용면적 12.04㎡ 물건이 115,000,000원에 실거래된 이력이 있습니다. 이를 감안할 때, 현재 시점에서의 적정 시세는 감정가 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 소형 면적의 특성과 'SGI 인수조건 변경' 등 특수 조건의 영향을 고려해야 합니다. 보증금 인수 부담이 없으므로, 경매 경쟁률 및 낙찰 여건에 따라 다르겠으나, 본 건의 경우 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

(상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 권리 분석 및 시장 상황을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.