나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103658 [1] 서울특별시 관악구 신림동 533-9 현대스마트빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철 2호선 ""신대방역"" 남서측 인근에 위치하며 주변환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조 5층 공동주택 및 제2종근린생활시설 5층 중 503호 로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈수성페인트 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

북측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률?,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103658 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 533-9 현대스마트빌 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2012년 9월 10일

* 토지면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

* 토지지분: 18.1917㎡

* 건물면적: 41.39㎡ (약 12.52평)

* 건물지분: 41.39㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 365,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치: 서울 지하철 2호선 신대방역 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건이 무난함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경103658) (갑4, 접수일자 2025-08-14)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 김수정 (2012-09-13)

* 소유권 이전: 장재혁 외 1명 (2014-09-22)

* 매매: 이상지 (2021-11-01)

* 주택임차권 (을6): 김주야, 보증금 278,000,000원, 전입일자 2021-09-29, 확정일자 2021-09-03. 말소: 인수.

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사, 278,000,000원. 말소기준권리.

* 압류 (갑5, 갑6): 서울특별시, 관악구 (모두 말소 대상)

* 주요 권리 분석:

* 을구 6번의 김주야 임차인은 확정일자(2021.09.03) 및 전입일자(2021.09.29)가 말소기준권리(2025.08.14)보다 선순위에 있으므로 대항력이 있음.

* 따라서, 본 건 매각으로 임차인의 권리는 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수됨.

* 매수인에게 인수되는 보증금은 278,000,000원임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공함.

* 특징: 대규모 상업 시설보다는 주택가로서의 특성이 강함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 편의시설: 인근 신대방역 주변의 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있음.

* 주변 시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 이는 학교 주변 시설에 대한 규제로 최종 확인은 동작교육청을 통해 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김주야 임차인의 보증금 278,000,000원이 매수인에게 인수되어 총 매수 비용이 크게 증가할 위험이 있음.

* 감정가와 시세 간 괴리: 제공된 최근 시세 정보(2026년 5월)에 따르면, 본 건의 감정가(365,000,000원)보다 낮은 180,000,000원 ~ 230,000,000원 수준의 거래 사례가 존재함. 이는 감정가 대비 시장 가치가 낮음을 시사하며, 낙찰 후 투자 수익을 제약할 수 있음.

* 높은 인수 보증금: 매수인에게 인수되는 보증금(278,000,000원)이 분석된 시장 시세(최대 230,000,000원)보다 높으므로, 시세대로 매수할 경우 손실이 예상됨.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 관련 규제가 적용됨.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 김주야 씨가 존재하며, 보증금 278,000,000원이 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 특징이자 리스크 요인임. 매각으로 소멸되지 않는 임차권이 있다는 점을 반드시 고려해야 함. 또한, 제공된 최근 매매 사례와 비교 시 본 건의 감정가는 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 인수해야 할 보증금이 시세보다 높아 투자에 신중을 기해야 할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 단기적인 시세차익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요함.

* 인수해야 할 높은 보증금을 감안할 때, 본 건은 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우에만 고려해 볼 수 있음.

* 정확한 현재 시장 가치 재평가와 함께 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토하는 것이 중요함.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 278,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건으로, 이를 제외한 실질적인 투자 가치를 산정해야 함.

* 제공된 시세 정보(2026년 5월 기준)에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 180,000,000원 ~ 230,000,000원 수준임.

* 인수 보증금(278,000,000원)이 시장 시세(최대 230,000,000원)보다 높기 때문에, 시장 시세대로 입찰할 경우 손실이 불가피함.

* 감정가(365,000,000원)에서 인수 보증금(278,000,000원)을 제외한 금액을 잠재적 입찰가 기준으로 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가: 87,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 감정가 기반의 단순 계산치이며, 실제 시장 가치와 인수 부담을 고려할 때 매우 신중한 접근이 필요함. 이는 낙찰 후 추가 비용(법원 경매 비용, 세금 등)을 제외한 금액으로, 실제 투자 시에는 추가적인 손실이 발생할 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.