나이스옥션 법원경매 광주 2021타경62578 [1] 광주광역시 광산구 선암동 783 선운지구해광샹그릴라 105동 3층303호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2021타경62578 [1] 광주광역시 광산구 선암동 783 선운지구해광샹그릴라 105동 3층303호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2021타경62578 | 소재지: 광주광역시 광산구 선운로 17, 105동 3층303호 (선암동,선운지구해광샹그릴라) | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 150,528,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2021타경62578 (1)

1.1. 물건 개요 및 가격 분석

소재지

광주광역시 광산구 선암동 783 선운지구해광샹그릴라 105동 3층 303호

용도 및 면적

아파트 (매각대상: 토지/건물 일괄매각)

건물 전용 면적: 82.47㎡ (약 24.95평)

*분양 면적은 통상 전용면적 약 82㎡ 기준 약 105㎡형 (구 32평형)으로 추정됩니다.

토지 면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

감정가

336,000,000원 (삼억 삼천육백만원)

경매 구분

부동산 임의경매

1.2. 사건 정보 요약

사건 번호

광주지방법원 2021타경62578 (1)

채무자 및 소유자

유OOOOOOOOO

채권자

주OOOOOOOOOO

특이 사항

공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인 존재, 우선매수권 있는 임차인 존재.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 광주광역시 광산구 선암동 선운지구 내에 위치하며, 2014년 12월에 사용승인된 비교적 신축 아파트 단지입니다.

선운지구는 광주송정역 및 광주공항과 인접하여 광역교통 접근성이 우수하며, KTX 및 SRT 이용이 편리합니다.

주변은 아파트 단지들이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경이 안정적입니다.

교육 시설로는 선운초등학교가 단지에서 도보 약 6분 거리에 위치하는 등 학군 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

단지 주변으로 상가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

차량을 이용한 인근 대형 마트 및 상권 이용이 용이하며, 선운지구 내 공원 등의 녹지 공간이 확보되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

별도의 인접 혐오시설은 확인되지 않는 일반적인 주거 지역입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 임차인 현황 및 최우선 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 '우선매수권'입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 임차보증금액(156,000,000원 또는 153,850,000원)에 대한 배당요구 여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 다만, 임차보증금액이 현황조사서와 판결문상 금액이 일치하지 않아 정확한 인수 금액 확정이 선행되어야 합니다.

임차인은 과거 공공임대주택이었던 이 단지에 대해 '우선분양전환 자격'을 인정받았으며, '우선매수권 있는 임차인'입니다.

이는 구 임대주택법 제22조에 따라 경매 절차에서 임차인이 최고가매수신고 가격으로 우선매수신고를 할 수 있음을 의미합니다.

3.2. 특이 사항 분석: 우선매수권과 공유자우선매수

'공유자우선매수신고'가 기재되어 있으나, 이는 매각 대상 물건의 일부가 공유인 경우 공유자가 우선적으로 매수하는 권리입니다.

하지만 본 사건은 과거 임대아파트 집단 경매 사례와 연관되어 있어, '대항력 있는 임차인의 우선매수권'이 훨씬 더 중요한 리스크로 작용합니다.

만약 임차인이 우선매수권을 행사한다면 낙찰자는 소유권을 취득할 수 없게 됩니다.

3.3. 법적 대응 방안

본건에 입찰 시, 임차인의 정확한 배당 및 인수액 확인, 그리고 임차인의 우선매수권 행사 여부에 대한 충분한 예측과 법률적 대비가 필수적입니다.

명도(집 비우기) 또한 대항력 있는 임차인과의 복잡한 법적 관계 때문에 난이도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크 (Critical)

최고가 매수신고인이 되더라도 임차인의 '우선매수권' 행사로 인해 소유권 취득에 실패할 가능성이 매우 높습니다.

우선매수권 행사 여부와 관계없이 대항력 있는 임차보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

복잡한 권리 관계로 인해 명도 소송 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가(336,000,000원) 대비 입지 조건은 양호하나, 임차인의 복잡한 법적 권리(대항력, 우선매수권, 분양전환자격) 때문에 일반 투자자가 접근하기에는 매우 높은 난이도를 가진 '특수물건'입니다.

입찰자는 경매 전문가의 면밀한 권리분석과 최악의 시나리오(인수금액, 우선매수권 행사)에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

4.3. 투자 포인트 (제한적)

선운지구 내 2014년식 아파트로 주거 환경 및 건물 연식은 우수하여, 권리 관계만 해결된다면 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계로 인해 유찰(경매 무효화)이 거듭되어 최저 매각 가격이 크게 하락할 경우, 리스크를 감수하고 입찰할 만한 투자 가치가 생길 수 있습니다.

대부분의 투자자가 임차인 리스크 때문에 입찰을 꺼려 경쟁률이 매우 낮을 것으로 예상되므로, 특수물건 처리 능력이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계