나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8919 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 13층1310호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8919 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 13층1310호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2024타경8919 | 소재지: 전라남도 나주시 문화로 81, 13층1310호 (빛가람동,토담휴로스센트럴타워) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 54,656,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8919 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 949-1 토담휴로스센트럴타워 13층1310호

용도: 지식산업센터 (공장/연구소)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 9.85$\text{m}^2$ (약 2.98평)

건물면적 (전용면적): 32.27$\text{m}^2$ (약 9.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 물건 특징

본 물건은 나주 빛가람동 혁신도시에 위치한 토담휴로스센트럴타워 내 13층에 소재하는 지식산업센터입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 25층 규모이며, 해당 호실은 현재 공장(연구소) 용도로 이용 중입니다.

감정평가서상 빛가람수질복원센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 공업나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 교통 상황은 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 무난한 편입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건이 위치한 빛가람동은 광주·전남공동혁신도시의 중심지로서, 한국전력공사 등 주요 공공기관이 이전하여 산업 및 업무 기반이 구축된 연구개발특구 및 혁신도시개발예정지구입니다.

준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 등의 주요 포장도로에 접하고 있어 물류 및 차량 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상 산업공공시설구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어, 산업 및 연구개발 활동을 위한 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 생활 정보 및 상권 분석

본 물건은 지식산업센터 용도로 직접적인 주거 생활 정보는 큰 의미가 없으나, 혁신도시 내 상권은 전국 혁신도시 중 가장 높은 상가 공실률(2025년 2분기 기준 37.03% ~ 43% 수준)을 보이고 있어 상권 침체가 심각합니다.

혁신도시 조성 계획인구 5만 명에 못 미치는 4만 명 이하의 인구와 교육, 의료, 여가 등 정주 여건 만족도가 전국 최하위 수준으로 평가받고 있습니다.

주요 공공기관 직원들이 주말에 수도권이나 광주광역시로 빠져나가면서 주말 상권은 특히 침체되어 있습니다.

2.3. 인근 혐오 시설

감정평가서상 본건은 '빛가람수질복원센터' 북동측 인근에 위치합니다. 수질복원센터는 하수처리시설과 같은 성격으로, 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 인접 지역의 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

추가적인 확인 결과, 본 지식산업센터(토담휴로스센트럴타워)는 과거 일부 수분양자들에 의해 주거 용도로 사용이 불가능함에도 기숙사 등으로 사용 가능하다고 허위 분양했다는 의혹으로 고발된 사례가 있어, 투자 시 이 점을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 '부동산임의경매' 사건입니다. 일괄매각이므로 건물 및 토지의 법정지상권 문제나 기타 복잡한 권리 관계 발생 위험은 낮습니다.

채무자 겸 소유자인 조OO에 대한 채권자의 임의경매 신청 건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다 (정확한 권리 분석을 위해서는 등기부 등본 확인 필수).

3.2. 임차인 현황

감정평가서상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부를 알 수 없다는 의미입니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 명확한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

미상인 임차인 현황: 대항력 있는 임차인 존재 시 보증금 인수 위험이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

혁신도시 상권 공실 문제: 상업 시설의 공실률이 매우 높다는 점은, 지원 시설로서의 가치나 추후 매각 시의 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

허위 분양 의혹: 과거 지식산업센터가 주거용으로 오인되게 분양되었다는 고발 사례가 있어, 지식산업센터 본래의 용도(공장, 연구소) 외 다른 용도로의 활용에는 법적 제약이 따릅니다.

4.2. 종합 의견

나주 혁신도시 내 지식산업센터로서 산업기반시설 용도로서의 입지적 강점은 분명합니다. 그러나 지역 내 상권 침체 및 혁신도시 정주 여건의 미흡함이 장기적인 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다. 공공기관을 배후로 하는 지식산업센터의 임대 수요를 기대할 수 있지만, '임대관계 미상'으로 인한 권리상의 불확실성이 존재합니다.

4.3. 투자 포인트

경쟁력 있는 감정가: 혁신도시 중심 업무시설인 지식산업센터가 비교적 낮은 감정가 1.22억 원으로 시작합니다.

우수한 교통 접근성: 대로변에 접하고 간선도로와 인접하여 업무용 물류 이동 및 출퇴근에 유리합니다.

다양한 용도 활용 가능성: 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 연구소 등 법률이 정하는 다양한 지식산업 및 지원시설로 활용이 가능하여 수요층이 넓습니다.

정책적 배경: 연구개발특구, 산업복합구역, 혁신도시개발예정지구 등 각종 개발 및 규제 완화 정책의 수혜를 기대할 수 있는 지역입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계