나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87066 [1] 전라남도 곡성군 고달면 목동리 39 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87066 [1] 전라남도 곡성군 고달면 목동리 39 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2024타경87066 | 소재지: 전라남도 곡성군 고달면 목동리 39 | 감정가: 11,100,000원 | 최저가: 4,972,800원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경87066 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자는 오OO으로 동일하며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 전라남도 곡성군 고달면 목동리 39번지입니다.

용도는 전(밭)이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

감정가는 11,100,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 770.00㎡ (약 232.93평)이며, 건물면적 및 제시외면적은 0.00㎡입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 전라남도 곡성군 고달면 목동리 소재 "목동2호제" 남측 인근에 위치한 산간 농경지대입니다. 주위는 전, 답, 임야 등이 소재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

지적도상 맹지이나, 북쪽으로 소폭의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있어 농기계 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 제한 상태

본 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 전(밭) 및 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든가축)으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 향후 개발 또는 건축행위에 비교적 용이한 용도지역으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 대부분 농경지와 임야로 구성되어 있어, 소음이나 공해로부터 자유로운 전원적인 환경입니다. 검색 결과 해당 번지 인근에 특별히 보고된 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, '목동2호제'라는 소규모 저수지 인근에 위치하며, 산간 농경지대라는 점을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석 (Legal Review)

3.1. 매각 물건 및 인수 권리

본 건은 순수 토지매각이며, 건물 및 제시외 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 채무자와 소유자가 동일하여 복잡한 임차인 문제는 발생하지 않은 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 핵심 특이사항 및 주의 사항

핵심 리스크는 '분묘기지권'과 '농지취득자격증명'입니다.

첫째, 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며 이는 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 11,100,000원은 분묘 소재로 인해 소유권이 제한된 가격이라는 점을 명심해야 합니다. 낙찰자는 분묘에 대한 처리(철거 또는 이장)를 진행해야 할 수 있으며, 분묘기지권이 성립되면 토지 사용에 영구적인 제약을 받을 수 있습니다.

둘째, 본 토지가 '전'이므로 농지법에 의거하여 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 미반환되므로 사전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.

셋째, 법원에서 원상회복명령을 내릴 가능성이 있어, 분묘 처리 및 현황 복구에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 지상에 있는 감나무 3주 또한 매각 제외 물건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 상업적인 목적보다는 농업 또는 전원주택 부지로서의 가치가 우선되는 산간 농경지대입니다. 인근에 별도의 상업시설은 형성되어 있지 않으므로, 상권 분석의 의미는 미미합니다.

4.2. 생활 정보

주거 환경은 매우 조용하고 전원생활에 적합하나, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 곡성군 고달면 소재지나 인근 읍내까지 이동해야 합니다. 귀농이나 전원생활을 희망하는 분들에게 적합한 위치입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 관련 법적 리스크

연고 미상의 분묘는 향후 철거 소송 시 난이도가 높을 수 있으며, 만약 분묘기지권이 성립될 경우 토지 매입 목적 달성이 어려워질 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 반드시 입찰 전 현장 조사를 통해 분묘의 상태와 위치를 명확히 파악해야 합니다.

5.2. 농지취득자격증명 미제출 위험

농취증 발급이 불가능할 경우 보증금이 몰수됩니다. 농업경영계획서 작성이 가능한지, 혹은 주말농장 요건을 충족할 수 있는지 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 원상회복 의무 및 비용

법원의 원상회복명령 가능성 및 분묘 철거 의무가 있습니다. 이에 따른 이장 비용, 철거 비용, 법적 비용 등을 사전에 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

광주지방법원 2024타경87066 (1) 물건은 계획관리지역 내의 소규모 농지로서, 지적도상 맹지이나 실제 도로는 개설되어 접근이 가능한 물건입니다. 감정가 자체가 분묘 소재로 인한 소유권 제한을 반영하여 책정된 만큼, 가격적인 메리트는 존재합니다. 다만, 분묘기지권 및 농지취득자격증명 문제는 낙찰자가 반드시 해결해야 할 선결 과제이므로, 이에 대한 전문 지식과 해결 의지가 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 농지 전용을 통한 건축 행위 등 용도 변경에 유리합니다.

가격적 메리트: 분묘 존재로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

실수요 적합성: 곡성 지역 귀농귀촌을 희망하는 실수요자에게 적합한 면적(약 232.93평)의 농지입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계