나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89345 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 756-3 주건축물 1동 5층502호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89345 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 756-3 주건축물 1동 5층502호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경89345
• 주소: 전라남도 나주시 호수로 74, 1동 5층502호 (빛가람동,주건축물)
• 감정가: 236,000,000원
• 최저가: 105,728,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매1계 2024타경89345 | 소재지: 전라남도 나주시 호수로 74, 1동 5층502호 (빛가람동,주건축물) | 감정가: 236,000,000원 | 최저가: 105,728,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경89345 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 756-3 주건축물 1동 5층502호에 위치하고 있으며, 경매구분은 부동산강제경매, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다. 소유자 및 채무자는 주식회사(O)이며, 채권자는 김OO입니다. 현재 이용상태는 "사무실"로 현황 파악됩니다. 특이사항으로 '중복사건'이 있으므로 관련 사건을 함께 확인해야 합니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다.

토지면적은 57.07㎡ (약 17.26평)이며, 건물면적은 131.33㎡ (약 39.73평)입니다. 건물면적은 전용 사용면적으로 파악할 수 있으며, 제시외면적은 토지와 건물 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 위치 및 환경 요약

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람전망대" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 성숙중인 주상복합지대로 향후 개발 잠재력이 높은 혁신도시 내 준주거지역입니다. 본 건까지 차량 접근이 용이하며 인근 시내버스 승강장도 소재하고 있어 교통상황은 보통 수준입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건 분석

본 물건이 위치한 빛가람동은 혁신도시 개발예정지구 내 준주거지역에 속합니다. 준주거지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼재할 수 있는 지역으로, 주상복합지대가 성숙 단계에 있다는 감정평가서의 내용과 일치합니다.

도로 조건은 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 매우 우수합니다. 특히, 토지이용계획상 대로2류(폭 30m-35m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합하고 있어 차량 통행 및 광고 효과(노출) 측면에서 유리한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 최상층인 5층에 위치하고 있습니다.

2.2. 권리분석

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물을 모두 취득하게 되므로 명확한 소유권 확보가 가능합니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자가 동일한 주식회사(O)로, 채무로 인해 경매가 진행된 것으로 보입니다.

특이사항으로 '중복사건'이 기록되어 있어, 본 사건 외에 추가적인 경매 신청이 병합되었을 가능성이 높습니다. 입찰 전 말소기준권리 및 최선순위 설정일자 등을 기준으로 등기부등본을 상세히 분석하여 권리관계의 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 방문 및 탐문을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인하는 명도 분석이 필수적입니다.

2.3. 상권분석

본건은 주상복합지대에 위치하며, 주변에 아파트단지가 있어 기본 배후수요를 확보하고 있습니다. 현재 "사무실"로 이용 중인 것으로 보아 일반 오피스 용도나 전문직 사무실(법무사, 세무사, 건축 등)로의 활용성이 높습니다.

빛가람동 혁신도시 특성상 공공기관 종사자 및 관련 기업의 사무실 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 대로변 접근성과 가시성이 좋아 일반 근린생활시설(학원, 병원, 기타 서비스업)로의 용도 변경 및 활용도 고려해 볼 수 있습니다. 준주거지역의 특성을 고려할 때, 향후 상업 활동의 중심지 역할을 할 가능성이 높습니다.

2.4. 생활정보

본 건은 혁신도시 개발예정지구 내에 위치하여 도시 인프라가 계획적으로 조성되고 있는 지역입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 성숙 중인 환경입니다.

건물 내부적으로는 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 구비되어 있어 사무실 사용에 필요한 기본적인 시설은 갖추고 있습니다.

감정평가서에 명시된 내용 외에 주변 생활 편의시설(학교, 병원, 마트)이나 혐오시설 유무에 대한 정보는 본 보고서에 포함되지 않았으므로, 입찰 희망자는 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 권리분석 리스크: '중복사건' 기록이 있으므로, 권리관계의 복잡성이 증가할 수 있습니다. 등기부등본을 통한 모든 권리의 소멸 여부 및 배당요구 종기일 등을 철저히 검토해야 합니다.

2. 명도 리스크: 임대관계가 '미상'이므로, 현황 점유자가 임차인인지 소유자(채무자)인지 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 명도 과정이 복잡해질 수 있습니다.

3. 용도 및 이용상태: 근린생활시설이나 현재 사무실로 이용 중입니다. 만약 다른 용도(예: 식당 등)로 변경 시, 내부 공사 및 행정 절차(용도 변경 허가 가능성 포함)에 대한 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 건물 최상층(5층) 위치에 따른 선호도 차이 및 엘리베이터 관리에 대한 확인이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 혁신도시 내 준주거지역에 위치한 근린생활시설로서, 상업적 입지 조건이 양호합니다. 대로변에 접합하여 가시성과 접근성이 우수하며, 주변 배후 아파트단지 수요를 기반으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 현재 사무실로 이용 중이므로 용도 변경 없이 바로 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

다만, 중복사건 및 미상의 임대관계에 대한 면밀한 권리분석과 현장 확인이 선행되어야 하며, 최상층의 장단점을 파악하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 위해 주변 실거래가와 유사 물건의 낙찰가 등을 기준으로 보수적인 분석이 필요합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 혁신도시 준주거지역, 대로2류/중로2류 접합으로 높은 접근성과 가시성 확보.

2. 개발 잠재력: 혁신도시개발예정지구로 성숙 중인 상권이며, 향후 지역 가치 상승 기대.

3. 넓은 전용면적: 전용 131.33㎡ (약 39.73평)의 넓은 면적으로 다양한 근린생활시설 및 오피스 용도로 활용 가능.

4. 일괄매각: 토지 및 건물을 한 번에 취득하여 명확한 소유권 확보.

법원 정보

광주지방법원 경매1계