나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88267 [1] 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88267 [1] 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경88267
• 주소: 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1
• 용도: 전

광주지방법원 경매1계 2024타경88267 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1 | 감정가: 1,637,369,800원 | 최저가: 733,542,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 정보

본 건은 광주지방법원 2024타경88267 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 전라남도 화순군 화순읍 벽라리 241-1 소재의 토지(지목: 전)이며, 현재는 자루형의 상업나지 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 1889.00㎡ (약 571.3평)입니다.

감정가는 1,637,369,800원으로, 이는 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한을 고려한 최저매각가격과 동일합니다.

(참고: 본 물건은 토지 매각 건으로 아파트의 전용면적, 분양면적 표기는 해당되지 않습니다.)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 화순군 화순읍 벽라리 소재 '화순오성초등학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 주택, 점포, 교육시설 등이 혼재된 일반 상업지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 일반상업지역 내 평탄한 자루형 나지로서 상업용 개발 잠재력을 가진 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건은 북측으로 왕복 6-7차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

인근에 버스정류장과 기차역(화순역)이 소재하여 대중교통 이용 또한 일반적인 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

공부상 지목은 '전'이나, 현재는 북측 인접도로 대비 저지이나 남측 인접지 대비 대체로 평탄한 '상업나지' 상태입니다.

토지의 동측 일부에는 탱자나무 등 수목이 식재되어 있으나 울타리 용도로 판단되어 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리 분석 (경매 위험요소)

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자는 차OO으로 동일합니다. 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

3.2. 핵심 특이사항: 법정지상권 및 제시외 건물

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 '법정지상권' 발생 가능성 및 '제시외 건물'의 존재입니다.

토지 남측 지상 일부에 소유자 미상의 제시외 건물(인접지인 벽라리 243-5번지 건물의 종물 또는 부합물로 추정)이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다.

감정평가액(최저매각가격) 1,637,369,800원 자체가 제시외 건물로 인한 토지 이용 제한 시의 가격으로 산정되었음을 유념해야 합니다.

낙찰자는 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인하고, 성립 시 건물 소유자와의 지료 협상 및 건물 철거를 위한 명도 소송 등 추가적인 법적 절차와 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 및 개발 용도

본 물건은 '일반상업지역'에 위치하여 상업용 건물을 건축할 수 있는 높은 용도 가치를 가집니다.

주변에 아파트단지 및 교육시설이 있어 상업시설 입지로서는 배후 수요가 존재하는 편입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

개발 촉진 지구, 폐광 지역 진흥 지구 등 개발 관련 특례가 적용되는 지역입니다.

다만, 철도안전법상 '철도보호지구'에 저촉되며, 토지 일부는 철도보호지구에 저촉되나 그 면적 비율이 과소하여 감정평가에는 미치는 영향이 미미하다고 판단되었습니다.

또한, '상대보호구역' 및 '절대보호구역'(오성초등학교)에 저촉되어 학교 환경 위생 정화 구역 내 건축 제한 규정을 준수해야 합니다.

가축사육제한구역 다수가 중첩되어 있으나, 일반 상업 지역의 용도로 볼 때 실질적인 제한은 적을 것으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 리스크 (법적/행정적)

법정지상권 및 제시외 건물의 존재: 매각 후 명도 및 지료청구 소송, 건물 철거를 위한 협의 또는 소송이 필수적으로 요구됩니다.

학교환경보호구역 규제: 상업 지역이라 하더라도 유해시설 설치에 제한이 따릅니다.

5. 생활 정보 및 기타 환경

5.1. 주변 편의시설 및 교통

화순오성초등학교가 인접하며, 아파트단지 및 주택이 주를 이루고 있어 생활 기반 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 외부 검색 결과(인근 아파트, 근린생활시설, 토지 경매 물건 등)를 종합적으로 분석했을 때, 직접적으로 본 건에 영향을 미치는 대규모의 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 광주지방법원 인근 지역 내 희소성 있는 일반상업지역 토지(1889.00㎡, 약 571.3평)로서 개발 잠재력은 높습니다.

감정평가액이 제시외 건물로 인한 이용 제한을 이미 반영한 가격이라는 점은 긍정적이나, 낙찰자가 법정지상권 및 제시외 건물(타인 점유 추정) 문제 해결을 위한 명확한 전략과 시간, 비용을 준비해야 하는 '특수물건'입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 6-7차선 도로에 접한 일반상업지역 나지로서, 상업시설(근린생활시설, 상가 등) 개발에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

면적의 활용성: 500평 이상의 넓은 면적으로 다양한 상업시설, 주상복합 등의 개발이 가능합니다.

개발 촉진 지구: 지역 개발 계획에 따른 추가적인 혜택을 기대할 수 있습니다.

6.3. 해결 필요 사항 (투자 유의점)

법정지상권 성립 여부 및 해결 방안 마련.

제시외 건물(소유자 미상)의 철거 또는 매수 협의 필수. (최저매각가격이 이용 제한을 반영했으므로, 이 문제 해결 시 토지 가치 상승 가능성 존재)

법원 정보

광주지방법원 경매1계