나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107666 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 193-39 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107666 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 193-39 단독주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경107666 | 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 193-39 | 감정가: 79,226,830원 | 최저가: 38,821,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경107666 (1)

용도: 단독주택

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 193-39

감정가: 79,226,830원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 김OO

1.2. 특이 및 주의사항

매각대상은 토지와 건물 지분 매각이며, 제시외 건물(1/5 지분 매각)을 포함하여 일괄 매각합니다.

본 건은 공유자 우선매수신고 가능성이 있는 물건입니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 이는 입찰 리스크 관리 측면에서 중요한 참고사항입니다.

본건 건물 중 2층 부분은 등기사항전부증명서상 면적(50.58㎡, 15평 3홉)과 일반건축물대장상 면적(50.38㎡)이 다소 상이합니다. 감정평가 시에는 일반건축물대장 면적을 기준으로 평가하였습니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 정보

토지면적: 195.00㎡ (약 59.00평)

토지 지분율: 3900 (전체 토지에 대한 소유 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

용도지역 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

2.2. 건물 정보

건물면적: 62.15㎡ (약 18.80평)

건물 제시외면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

건물 지분율: 1242.9751600000004 (전체 건물에 대한 소유 지분)

건물의 구조: 벽돌조 및 브로크슬라브가 2층 건물

건물 외벽: 스톤코트 및 화강석타일 붙임

창호: 하이샷시창 구조

이용상태: 주택으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 되어 있음

3. 입지 조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "대티까치어울림센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택으로 형성된 기존주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 남동하향 완경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

4. 권리 분석

경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다.

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 물건으로, 일반적인 소유권 전체 매각 물건에 비해 권리관계가 복잡하며, 낙찰 후 공유물 분할 등의 후속 절차를 고려해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상으로 보고되어, 현장조사 등을 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부 확인이 필요합니다.

공유자우선매수권: 공유자(지분권자)가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰자가 변경될 수 있는 법적 변수가 존재합니다.

5. 상권 분석

주변 환경: 본 건은 기존 주택지대에 위치하며, 주거 목적으로 이용 중입니다. 인근 "대티까치어울림센터"를 통해 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 판단되나, 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 상권에 가깝습니다.

6. 생활 정보

교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 학교 시설이 위치함을 알 수 있습니다.

혐오시설: 인근 지역에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

최대 리스크: 지분 매각 물건입니다. 낙찰 후에는 다른 공유자와 협의를 통해 지분을 매수하거나, 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 법적 절차를 진행해야 하는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

우선매수권: 공유자의 우선매수신고 가능성이 있으며, 1회만 행사할 수 있다는 조건이 있으나 매각기일 당일 변수가 될 수 있습니다.

면적 불일치: 2층 면적이 등기부와 건축물대장 간 다소 상이함(0.2㎡ 차이)은 확인되었으며, 감정평가는 대장 기준(50.38㎡)으로 진행되었습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 형태로 진행되므로, 일반 물건에 비해 권리 분석 및 명도 난이도가 높은 편입니다. 그러나 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 향후 주거지로서의 잠재적 가치는 있습니다.

경쟁률이 낮아질 가능성이 높아 저가 매수를 노리는 투자자에게 적합할 수 있으나, 낙찰 후 공유자와의 관계 정리 방안(매매 협의 또는 공유물 분할 청구 소송)에 대한 명확한 전략을 수립해야 합니다.

건물 자체는 벽돌조 및 브로크슬라브 구조의 2층 주택으로, 내부 설비 상태는 양호한 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

지분 물건 특성상 일반 매각 물건 대비 경쟁률이 낮을 것으로 예상되어, 상대적으로 낮은 가격에 토지 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

제2종일반주거지역에 위치한 토지 지분 매입은 장기적인 관점에서 주거지역 재개발 및 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

공유자 우선매수권 행사의 제한(1회 미납 시 재행사 불가) 규정은 입찰자에게 예측 가능한 리스크 관리의 기반을 제공합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계