나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [2] 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경105646 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로23번길 14, 4층403호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 129,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경105646 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본건은 소유자, 채무자, 채권자가 모두 주식회사 형태의 법인으로 확인되며, 중복병합사건이자 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 다수의 채권자가 경매를 신청하여 사건이 병합된 경우로, 복잡한 채권관계를 가질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

소재지는 부산광역시 사하구 하단동 604-9 4층 403호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 264,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 전용면적은 46.01㎡ (약 13.91평)이며, 대지권 면적은 11.26㎡ (약 3.40평)입니다.

일반적인 다세대주택 기준 추정 공급면적은 약 61.35㎡ (약 18.56평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 하단동 소재 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 "하단역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

특히 하단역은 향후 부산형 급행철도(BuTX) 및 하단~사상선·녹산선 개설 계획을 통해 '쿼터플 교통망'이 구축될 예정으로, 서부산권의 핵심 교통 거점으로 성장할 잠재력이 높습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

하단역 일대는 최근 부산 최대 규모의 '자율상권구역'으로 지정되어 국비 및 시비 지원을 통한 상권 활성화 사업이 추진될 예정입니다.

인근에는 동아대학교 등이 위치하고 있어 대학 상권의 특성과 일반 주거 상권이 결합된 복합 상권을 형성하고 있습니다.

아트몰링과 같은 대형 상업시설도 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

본건은 준주거지역에 속하며 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 혐오시설 검토

공부 및 지적상 특이사항은 없으며, 하단역 인근의 주거 및 상업 밀집 지역 특성상 주변에 대규모 기피 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 특성상 입찰 전 현장 임장 및 주변 시설 확인은 필수입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 법인(주식회사)입니다.

강제경매는 채무자가 채권자에게 진 빚을 갚지 못하여 강제로 진행되는 경매로, 통상적으로 선순위 근저당권 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 최선순위 설정 일자를 확인하여 인수되는 권리(특히 유치권, 법정지상권, 선순위 전세권 등)가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (명도 및 기타)

가. 현황 불일치 위험: 감정평가서 요항표상에는 본건을 '2층 202호'로 명시하고 있으나, 사건번호에 명시된 소재지는 '4층 403호'입니다. 이는 감정평가 오류이거나 물건의 호수 표기에 문제가 있을 수 있는 매우 중대한 사항입니다. 입찰 참여 전 관할 법원 및 감정평가사에 사실관계를 명확히 확인해야 합니다. (주의)

나. 내부 이용상황 미확인: 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 이용상황, 관리 상태, 임대차 관계 등이 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (주의)

다. 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 보고되었습니다. 소액 임차인 유무 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있으므로, 매각물건명세서를 통한 정밀한 임차인 분석이 필수적입니다.

4. 투자가치 분석 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 1호선 하단역 인근의 초역세권 입지이며, 향후 하단~사상선, 녹산선, BuTX 등 교통망 확충 계획의 직접적인 수혜 지역입니다.

상권 개발 호재: 부산 최대 규모의 자율상권구역 지정으로 상권 활성화 사업이 추진되어 상권 가치 상승 및 유동 인구 증가가 확실시됩니다.

수요층 확보 용이: 동아대학교 등 대학생 수요와 하단 상권 내 직장인 수요를 동시에 흡수할 수 있는 주거 시설로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 종합 의견

본건은 부산 서부산권 교통 및 상업 중심지인 하단역 인근에 위치하며, 다가올 대규모 교통 및 상권 활성화 호재를 안고 있어 장기적인 관점에서 투자가치가 매우 높습니다.

다만, 감정평가서상 호수 불일치 문제(403호 vs 202호)와 임대차 관계 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 이 부분을 철저히 확인하고, 명도 전략 수립이 사전에 이루어져야 합니다.

권리상 큰 하자는 없을 것으로 예상되나, 낮은 층과 높은 층의 가치 차이, 임차인 여부에 따라 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계