나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [1] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 2층202호 다세대주택 경매

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부산서부지원 경매1계 2024타경105646 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 2층202호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 104,370,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 부산광역시 사하구 하단동 다세대주택

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경105646 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34 2층202호 (현칭 "크라운34")

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

면적:

- 전용면적(건물): 36.49㎡ (약 11.04평)

- 대지권면적(토지): 8.93㎡ (약 2.70평)

- 주택의 특성상 별도의 분양면적 표기는 생략하며, 전용면적을 기준으로 작성함.

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 하단동 "하단초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "하단역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 (제반 교통사정은 보통).

건물의 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 2층 202호이며, 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 건물로 보임. 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 있으며, 집합건축물대장상 용도는 "다세대주택"임.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임. 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접함.

지역 지구: 준주거지역, 비행안전구역, 역사문화환경보전지역.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건 소재지는 하단역 인근의 주거 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리함. 하단역 상권과 동아대학교 캠퍼스가 인접해 있어 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

생활 정보: "하단초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호함. 부산도시철도1호선 하단역 이용이 편리하여 부산 시내로의 접근성이 높음. 다만, 현재 검색된 정보에는 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경(소음, 채광, 주차 등)에 대한 추가 확인이 필요함.

설비 내역: 위생 및 급·배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 주차 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자에 의한 경매 신청)

주의사항 (임차권): **김진수 주택임대차등기권자**가 존재함. 주택임차권 등기일은 2023. 07. 03.임. 주택도시보증공사가 임차인(김진수) 관련 주체로 언급됨.

**중요 사항**: 임차권 등기권자는 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있는 강력한 권리자일 가능성이 매우 높음. **말소기준권리보다 선순위**일 경우, 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 위험이 있으므로, **반드시 선순위 임차인의 보증금액, 배당 여부 및 대항력 유무를 정확하게 분석**해야 함. 특히, **주택도시보증공사(HUG)** 관련 사항이 언급되므로, 보증금을 대신 변제하고 채권을 행사할 가능성이 있어 더욱 주의가 요구됨.

기타 권리: 제시된 정보에 따른 소유권 이외의 다른 권리관계(근저당 등)는 확인되지 않았으나, 경매 절차상 말소기준권리를 포함한 **전체 등기부등본상의 권리 분석이 필수적**임.

1.5. 잠재적 리스크 및 기타 참고사항

내부 확인 불가: 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했음. 따라서 내부의 이용 상황, 관리 상태, 구조 변경 여부 등을 **입찰 전 반드시 재확인**해야 함. (감정평가서에도 재확인 요망 명시됨).

임대 관계: 현재 임대 관계는 미상임. 선순위 임차인이 존재함에도 임대 관계가 미상인 점은 **실제 점유자 및 임차보증금에 대한 확인을 더욱 어렵게** 할 수 있음.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 부산도시철도1호선 하단역 인근의 비교적 신축급 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호한 입지적 장점을 가지고 있음. 그러나 **선순위 주택임차권 등기권자(김진수)의 존재**로 인해 **낙찰자의 임차보증금 인수 위험**이 매우 높으므로, **권리 분석의 난이도가 최상**이며, **정확한 인수금액 산정 없이 입찰하는 것은 매우 위험함**.

투자 포인트:

1) 하단역세권 인근의 양호한 입지 및 교통 편리성.

2) 2020년 사용승인된 신축급 건물 상태.

3) 소형 주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상.

4) **단, 임차권 관련 권리 분석 완료 후, 인수금액을 포함한 최종 투자 비용을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 함.**

1.7. 면적 상세

건물 전용면적: 36.49㎡ (약 11.04평)

토지 대지권면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

법원 정보

부산서부지원 경매1계