나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [3] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105646 [3] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 4층 402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경105646 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 4층 402호 | 감정가: 217,000,000원 | 최저가: 106,330,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서 (부산서부지원 2024타경105646 (3))

1.1. 물건의 기본 정보

소재지

부산광역시 사하구 하단동 604-34 4층 402호 (현칭: 크라운34)

용도 및 구조

다세대주택 (집합건축물대장상), 철근콘크리트구조 13층 건물 내 4층

감정가

금 217,000,000원

토지 및 건물 면적

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

건물 전용면적: 36.49㎡ (약 11.04평)

매각 대상 및 구분

토지/건물 일괄 매각

부동산강제경매 (중복병합사건)

1.2. 채무 및 이해관계자 정보

소유자 및 채무자

주OOOOOOOO

채권자

주OOOOOOO

특이사항

중복병합사건, 중복사건

(법인 간 채무 관계에 의한 강제경매 사건임)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, "하단초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 준주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "하단역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

본건 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 상태 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조로 지어진 13층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트 마감 등으로 되어 있어 외관은 양호한 것으로 보입니다.

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있어 생활 편의시설은 적정 수준입니다.

토지의 형상 및 이용상태는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

준주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에서 유리할 수 있습니다.

다만, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 해당되어 향후 개발 및 용도 변경 시 일부 제한을 받을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 하단역을 중심으로 형성된 상권과 가까워, 다양한 병원, 마트, 식당 등 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

주변 환경은 주거와 상업이 혼재된 준주거지역의 특징을 보이며, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되고 있습니다. 이는 채권자가 복수이거나 경매 사건이 병합되어 진행됨을 의미하며, 경매 절차가 다소 복잡하거나 매각기일 전에 취하될 가능성이 일반적인 사건보다 높을 수 있습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 법인/회사인 점을 고려할 때, 법인 간의 복잡한 채권채무 관계에 기인한 강제경매로 추정됩니다.

3.2. 명도 및 점유 관련 리스크

감정평가서에 따르면 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능하였습니다. 임대관계 또한 미상입니다.

실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 미상의 임차인이나 복잡한 점유 관계가 있을 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 시간과 비용이 추가될 수 있는 리스크가 있습니다.

3.3. 공부상 차이 리스크 (필수 확인)

감정평가서 요항표에는 본건을 "2층 202호"로 명시하고 있으나, 사건번호 및 소재지에는 "4층 402호"로 기재되어 있습니다. 이는 감정평가서의 오기일 가능성이 높으나, 응찰 전 반드시 등기부 및 건축물대장을 통해 정확한 호수를 재확인해야 하는 중대한 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 하단역 인근의 준주거지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 전용면적 약 11평으로 1~2인 가구의 실거주 및 임대 수요를 충족시키기에 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 투자가치는 충분하다고 판단됩니다.

다만, 내부 미확인 및 임대 관계 미상, 그리고 호수 기재 오류 가능성 등의 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 공부 확인을 통해 리스크를 최소화하는 노력이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 하단역 인근의 역세권 입지 및 준주거지역으로의 우수한 접근성으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 및 임대 수익: 소형 면적(전용 약 11평)으로 총 투자금이 비교적 낮아 소액으로 접근하기 용이하며, 대학가 및 상권 인근의 직주근접 수요로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가 기준 주변 시세와 비교하여 낙찰 예상가를 판단한다면, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계