나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5994 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5994 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경5994
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2
• 감정가: 2,815,454,000원
• 최저가: 1,441,512,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매4계 2024타경5994 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2 | 감정가: 2,815,454,000원 | 최저가: 1,441,512,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경5994 (1)이며, 물건 소재지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 산115-2입니다. 용도는 임야이며, 매각 대상은 토지매각입니다. 부동산임의경매 사건입니다. 감정가는 2,815,454,000원입니다.

1.2. 면적 및 현황

본건 토지 면적은 15,164.00제곱미터 (약 4,587.71평)입니다. 건물 면적은 0.00제곱미터입니다. 본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중이며, 하단부 일부는 현황 농경지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 지역 및 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리에 위치하며, 주위는 임야, 근린생활시설 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다. 지적도상 남동측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 포장도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채권

소유자 및 채무자는 현OO이며, 채권자는 김OOOOOOOO입니다. 본건은 채권자에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 특이사항 및 제한 물건

제시외 분묘가 다수 존재하며, 감정가는 분묘 소재를 감안하여 평가되었습니다. 다만, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 매수인의 주의가 요구됩니다. 또한, 제시외 수목('남천 등')이 식재되어 있으며 이는 인접필지 분묘의 부속 수목으로 추정됩니다. 제시외 수목은 일괄평가되었으나, 소유권 및 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 '일반상업지역', '자연녹지지역' 등 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있습니다. 이 외에도 '중로3류(폭 12m-15m)(저촉)', '가축사육제한구역', '관광지', '배출시설설치제한지역(폐수)', '준보전산지', '공장설립승인지역(2호)' 등 다양한 규제가 혼재되어 있어, 주된 용도지역을 기준으로 평가되었으나, 개발 및 이용 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주위 환경 및 교통

주변은 임야와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 도로 접근성은 보통이며, 현황 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 정보 내에서는 주변에 특정 혐오 시설이 소재하는지에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 및 수목 관련 리스크

다수의 제시외 분묘가 존재하며 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하므로, 향후 토지 이용 및 개발 시 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 제시외 수목 역시 인접 필지의 분묘 부속 수목으로 추정되어 소유권 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 경계 리스크

공부상 지목은 '임야'이나, 하단부 일부가 현황 '농경지'로 이용 중입니다. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 반드시 측량이 필요하며, 측량 결과 이용 현황이 상이할 수 있습니다. 또한, 과거 건축물대장 관련 지번으로 등재된 기록이 있으나, 현장 조사 결과 실제 건물은 소재하지 않는 것으로 추정되어 이에 대한 관계기관의 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 15,164.00제곱미터 (약 4,587.71평)의 대규모 임야로, '일반상업지역'과 '자연녹지지역'에 걸쳐 있어 개발 잠재력은 높으나, 다수의 분묘 및 분묘기지권 리스크, 지적 경계 불분명 문제, 공부상 지목과 현황의 차이 등 해결해야 할 법적, 물리적 리스크가 상당합니다.

7.2. 투자 포인트

본건의 최대 투자 포인트는 일부 '일반상업지역'에 포함되어 있다는 점과 현황 포장도로에 접하고 있다는 접근성입니다. 투자자는 감정가 대비 저감된 금액으로 낙찰받아, 분묘기지권 문제 해결 및 지적 측량 등을 통해 리스크를 제거한 후 토지 개발(특히 상업 지역 부분)을 모색할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 입찰 전 리스크 해결 비용 및 가능성을 면밀히 분석해야 하는 고난도 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계