나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6355 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 45 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6355 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 45 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경6355 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 45 | 감정가: 160,485,000원 | 최저가: 82,168,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경6355 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 노연리 45

용도: 전 (현황 과수원)

감정가: 160,485,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 2469.00㎡ (약 747.80평)

토지 지분율: 246900

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 심OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 맹지(차량 접근 불가능), 현황 과수원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경남 창원시 의창구 동읍 노연리에 소재하며, 부근은 농경지대 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 전반적으로 보통 수준의 농촌지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

지적도상 맹지로서 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 농로 등을 통한 도보 접근만 가능할 것으로 보이며, 제반 교통사정은 불리한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본건 토지는 부정형의 형태를 갖추고 있으며, 지목은 ‘전’이나 현재는 ‘과수원’으로 이용 중입니다. 지상에는 관리상태가 불량한 과수목 및 잡목이 소재하나, 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 건축 및 개발 행위에 제한이 따르는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에도 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 토지 전체(토지면적 2469.00㎡)입니다.

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 임차인이 존재하더라도 대항력 없는 임차인일 가능성이 높아 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 임차인 현황은 명도 시 확인이 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 준비서류

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증)이 필수라는 점입니다. 농취증을 매각기일 전에 제출하지 못할 경우 입찰 보증금은 몰수됩니다. 농지법에 따라 사전에 농지취득 계획 및 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다.

또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 낙찰 후 지적측량이 반드시 필요합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권분석

본건은 농경지대에 위치하므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 생활 편의시설 및 상권은 동읍 또는 창원 시내 방면으로 이동해야 이용 가능합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주변은 농경지 및 주택들이 드문드문 위치하는 농촌 환경입니다. 주위환경 보통이라는 감정평가서의 내용으로 볼 때, 대규모 혐오시설은 없을 것으로 추정되나, 인근에 축사, 공장 등 소규모 환경 위해 시설이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 교육, 의료, 금융 등 생활 편의시설은 차량을 이용해 인접 지역으로 이동해야 합니다.

5. 투자 가치 및 리스크

5.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출 위험: 미제출 시 보증금 몰수라는 최대 리스크가 존재합니다. 철저한 준비가 필요합니다.

2. 맹지(盲地) 위험: 차량 접근이 불가능하며, 건축행위를 위한 개발(도로 확보)에 제약이 따릅니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보가 불가능할 경우 토지 이용에 큰 제한이 따를 수 있습니다.

3. 경계 분쟁 위험: 인접 토지와의 경계가 불분명하여, 낙찰 후 경계 침범이나 분쟁 소지가 있습니다. 지적측량 비용 및 시간이 발생합니다.

5.2. 종합 의견

본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐있는 약 750평 규모의 대형 필지입니다. 감정가 대비 저가에 낙찰받는다면 규모의 경제를 기대할 수 있습니다. 그러나 맹지라는 결정적 단점으로 인해 개발보다는 농업용(과수원, 작물 재배) 또는 장기 투자용으로 적합해 보입니다. 단기적인 시세차익보다는 장기적인 토지 가치 상승을 목표로 해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

1. 대규모 농지: 약 750평에 달하는 면적으로, 농지법상 자격이 되는 실수요자에게는 안정적인 농업 경영 기반이 될 수 있습니다.

2. 비교적 안전한 권리관계: 권리분석상 특이사항 없는 안전한 물건으로, 명도 외 추가적인 법적 리스크는 적습니다.

3. 저평가 가능성: 맹지라는 단점 때문에 유찰이 진행될 경우, 감정가 대비 상당히 낮은 가격으로 낙찰받아 장기 보유 시 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

4. 자연취락지구 일부 포함: 개발행위가 상대적으로 용이한 자연취락지구에 일부 포함되어 있어, 도로 확보 등의 문제를 해결할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계