나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113338 [1] 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1005동 9층 902호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113338 [1] 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1005동 9층 902호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경113338 | 소재지: 경상남도 김해시 반룡로 87-12, 1005동 9층 902호 (삼문동,갑오마을부영그린타운2차) | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 95,232,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113338 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 583-7 갑오마을부영그린타운2차 1005동 9층 902호

용도 및 구조: 아파트 (철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

추정 분양면적: 약 107㎡ (약 32평형 - *인근 유사 물건 기준 추정치이며 실제와 다를 수 있음*)

토지면적 (대지권): 48.02㎡ (약 14.52평)

건물/토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 186,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본 건은 김해시 대청동 소재 "대청초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거 중심지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 조건은 북동측 중로1류, 남서측 중로3류, 북서측 보행자전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

교육 환경: 인근에 대청초등학교가 위치하며, 산새소리유치원 상대보호구역에 포함되어 있어 학군 및 교육 환경이 우수하여 학부모 수요가 높을 수 있습니다.

상권: 아파트 밀집 지역의 근린생활시설 상권을 이용하기 용이하며, 전반적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

혐오시설: 감정평가서 및 기본 검색 정보 상 인근에 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장유지구) 내에 위치하여 주거 환경의 쾌적성과 개발의 체계성이 확보된 지역입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있음'입니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리 인수의 위험: 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

입찰 전 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 보증금액을 면밀히 분석하여 인수할 금액을 정확하게 파악하고 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다.

내부 현황 불확실성: 현장조사 시 이해관계자의 부재로 내부 확인이 어려워 외부관찰 및 유사물건을 통해 평가되었으므로, 내부 이용상태 및 수리 필요성에 대한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 김해시 삼문동의 양호한 주거 지역에 위치하며, 특히 초등학교를 품은 우수한 학군 입지가 강점입니다.

건물 전용면적 80.88㎡는 시장 선호도가 높은 30평대 아파트에 해당합니다.

대항력 있는 임차인이라는 중대한 권리 인수의 리스크가 존재하나, 이로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어 철저한 권리 분석만 이루어진다면 실수요자 및 투자자 모두에게 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 안정적 주거 수요: 제3종일반주거지역 및 학군 우수 지역으로 실수요층이 두터워 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 매각 대상의 명확성: 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 면적이 없어 권리관계가 단순합니다.

3. 안전마진 확보 가능성: 대항력 임차인 인수액 분석을 통해 입찰 금액을 낮출 경우, 감정가 대비 높은 안전마진을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계