나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113611 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 1388 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113611 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 1388 답 경매

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창원지방법원 경매4계 2024타경113611 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 1388 | 감정가: 253,619,000원 | 최저가: 129,853,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113611 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 1388

용도: 답 (토지매각)

토지면적: 1,997.00㎡ (약 604.05평)

감정가: 253,619,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 핵심 요약

본 물건은 창원시 의창구 북면 감계리에 위치한 답(묵답) 토지입니다. 감계중학교 남서측 인근에 위치하며, 토지이용계획상 '자연녹지지역' 및 '개발제한구역'에 포함되어 있습니다. 지목은 답이나, 현재 묵답(휴경지)으로 이용 중이며 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 법정 지상권이나 유치권 등 복잡한 권리는 없으나, 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 토지는 감계중학교 남서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 농경지 및 자연림이 혼재된 지대입니다. 다만, 감계리 일대는 대규모 주거단지(감계지구)가 조성되어 있어, 농촌 지역과 신도시의 경계에 위치하여 향후 발전 가능성이 주목되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)로 보이나, 실제 현황은 북측 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어 통행에는 문제가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 채무 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 매각 대상은 오직 토지(답, 1,997.00㎡)이며, 건물이나 제시외 물건은 없습니다. 권리상 특별히 복잡한 내용은 없는 '토지 매각' 건입니다.

3.2. 특이 사항 및 법정 제한

본 물건은 토지이용계획상 '개발제한구역'과 '자연녹지지역'이 혼재되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 또한, 농지(답)이므로 낙찰자는 반드시 관할 기관에서 '농지취득자격증명'을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 토지는 농지(답)이며 개발제한구역에 묶여 있어 당장의 상업적 가치는 낮습니다. 장기적으로 보아 토지의 잠재적 가치(개발제한구역 해제 또는 공공 이용 계획)에 투자하는 관점이 적합합니다. 현 시점에서는 농업용으로 활용하거나 임대를 통한 수익 창출을 고려해야 합니다.

4.2. 생활 정보

본 물건 인근에는 감계중학교가 위치해 있으며, 차량 이동 시 감계지구의 대규모 아파트 단지(힐스테이트, 푸르지오 등)와 그에 따른 생활 편의시설(마트, 학원, 병원 등) 이용이 용이하여 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

4.3. 혐오 시설 정보

토지 자체 및 인근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 가축사육제한구역이라는 법적 제한이 개발 측면에서의 리스크로 작용합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 농지취득자격증명 리스크 (필수 확인 사항)

본 토지는 지목상 '답'인 농지입니다. 낙찰자는 '농지취득자격증명' 발급 대상이므로, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 관할 지자체(창원시 의창구청)에 문의하고 서류 발급 준비를 완료해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수는 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 토지 이용 제한 및 현황

본 토지는 '개발제한구역'에 속해 있어 건축 행위가 엄격하게 제한됩니다. 또한, 현재 묵답 상태이며, 일부 현황은 노폭 약 3m 내외의 '도로'로 이용되고 있습니다. 도로로 이용 중인 부분은 추후 보상 또는 활용에 제한이 있을 수 있으며, 실제 이용 가능한 면적이 공부상 면적(1,997.00㎡)보다 줄어들 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원 감계지구 인근의 자연녹지지역 내 개발제한구역 토지입니다. 감정가가 2억 5천만원대로, 평당 약 42만원 수준이며 인근 지역의 개발 호재를 감안하면 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 문제와 개발제한구역이라는 이중 규제가 단기적인 개발이나 시세차익을 어렵게 만듭니다. 농업을 겸할 수 있는 실수요자나, 장기적인 관점에서 개발제한 해제를 기대하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 감계지구 아파트 단지 및 감계중학교 인근에 위치하여 주거 인프라 확장 시 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

장기 보유 가치: 개발제한구역으로 묶여 있지만, 향후 창원시 도시 계획 변경에 따라 제한이 해제되거나 공공 개발 계획에 포함될 경우 높은 수익을 기대할 수 있는 장기적인 투자 가치가 있습니다.

실제 통행 확보: 지적도상 맹지이나 현황 도로와 접하고 있어 토지의 접근성 및 활용도가 높습니다. (다만, 도로 이용 부분은 감안 필요)

경매 저가 매수: 법원 경매를 통해 시세 대비 낮은 가격으로 토지를 매입할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계