나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114881 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 334 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114881 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 334 임야 경매

• 사건번호: 2024타경114881
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 334
• 감정가: 561,435,700원
• 최저가: 287,455,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매4계 2024타경114881 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 334 | 감정가: 561,435,700원 | 최저가: 287,455,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경114881 (1)이며, 매각대상은 경상남도 창원시 의창구 동읍 석산리 334 소재의 임야 토지 일부 지분입니다.

감정가는 561,435,700원으로 책정되었습니다.

총 토지면적은 1914.00㎡ (약 578.99평)이며, 매각대상은 이 중 토지 지분율 182274.54를 가진 일부 지분 매각 건입니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본 건은 목록 1번부터 4번까지 일괄 매각되는 형태이나, 목록별로 현황과 법적 제한이 크게 상이합니다.

목록 1번은 현 휴경지이며 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

목록 2번은 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있으며, 공유지분 매각이므로 권리관계가 복잡합니다.

목록 1, 3, 4번 토지는 3필지 일단의 건축허가(신고) 부지로 조사되었으며, 해당 허가사항의 존속, 유효성 및 이전 가능성 여부는 반드시 관할 관서에 재확인해야 합니다.

또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 창원시 의창구 동읍 석산리 '마룡마을' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 농경지, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 도심 외곽의 농촌 및 산업이 공존하는 형태로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

개발이 완료된 주거 지역이라기보다는 향후 개발 잠재력을 가진 생산관리지역 및 보전관리지역의 성격을 가집니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

모든 목록(기호 1)-기호 4))까지 차량 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통입니다.

기호 1, 3, 4 토지의 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 진입도로(본건 기호 2 토지)가 접하고 있어 건축 부지로의 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획이 목록별로 복잡합니다.

목록 1: 농림지역, 농업보호구역에 속하여 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.

목록 2: 보전관리지역, 준보전산지에 속하며, 건축법상 도로(도로일부포함)로 이용되고 있습니다. 지목과 현황이 상이한 점을 주의해야 합니다.

목록 3, 4: 보전관리지역, 준보전산지에 속합니다.

모든 목록은 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역(폐수)에 해당되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자와 채무자가 황OO로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOO인 부동산 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순합니다.

낙찰과 동시에 소유권 이전 및 근저당권 말소로 권리 상의 특이점은 없을 것으로 예상되나, 매각 물건 자체의 특이 사항(지분, 농취증)이 중요합니다.

3.2. 매각 대상 및 유의점

본 건은 목록 2에 대해 공유지분 매각이며, 목록 1, 3, 4는 일괄매각입니다.

가장 큰 유의점은 목록 1의 농지취득자격증명 발급 가능성입니다. 현재 휴경지라도 농지법상 요건을 충족해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 발생합니다.

목록 2는 현황 도로로 이용되는 지분 매각 토지이므로, 추후 다른 공유자와의 관계 설정(지료 청구, 공유물 분할 등)에서 법적 다툼이 발생할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 인프라 및 생활 여건

대상 물건은 '마룡마을' 인근에 위치하며, 주거 시설보다는 농경지와 중소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

따라서, 기본적인 생활 편의 시설은 동읍 소재지로 이동해야 하는 위치입니다.

주요 상업 시설 및 교육 시설과의 거리는 다소 있으나, 창원 시내로의 차량 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 인근의 중소규모 공장으로 인한 소음이나 환경적인 요소는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 행정적 리스크 (농취증 및 허가)

목록 1의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 최우선적으로 존재합니다.

목록 1, 3, 4의 '일단의 건축허가 부지'는 허가사항의 존속 및 유효성, 그리고 낙찰자에 대한 승계/이전 가능성 여부를 관할관청(창원시 의창구청 등)을 통해 반드시 확인해야 합니다. 허가 취소 시 개발 자체가 불가능해질 수 있습니다.

5.2. 지분 매각 및 현황 리스크

목록 2는 '임야'이나 '도로'로 사용되는 공유지분입니다. 지분권자는 도로 사용에 대한 권리를 주장하거나 공유물 분할을 청구할 수 있으나, 현황이 도로인 경우 개발 및 처분이 매우 제한적입니다.

또한, 목록 1-4 전체에 걸쳐 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량 비용 및 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 존재합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 주택 또는 근린생활시설 건축이 가능한 토지를 확보함과 동시에 진입도로 지분까지 일괄로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 목록 1의 농취증 발급 여부, 목록 2의 도로 지분 리스크, 그리고 건축 허가 승계 여부라는 3가지의 주요한 행정적, 권리적 리스크를 안고 있습니다.

초보 투자자에게는 권하지 않으며, 개발 행위 및 법규에 대한 충분한 이해와 함께 해당 리스크들을 감수하거나 해결할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필요한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

창원시 의창구 동읍 일대의 개발 가능성이 있는 토지로, 마룡마을 인근의 비교적 안정된 환경에 위치합니다.

개발 가치:

목록 1, 3, 4 토지가 이미 일단의 건축허가(신고) 부지라는 점은 개발 기간을 단축하고 불확실성을 일부 해소할 수 있는 큰 장점입니다.

저가 취득 기회:

다수의 리스크(농취증, 지분, 허가 승계)로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 해결 전제)

법원 정보

창원지방법원 경매4계