나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115778 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 807동 8층 803호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115778 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 807동 8층 803호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경115778 | 소재지: 경상남도 김해시 월산로 13-14, 807동 8층 803호 (부곡동,석봉마을8단지부영아파트) | 감정가: 134,000,000원 | 최저가: 68,608,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115778 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 807동 8층 803호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 134,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자: 김OO

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평)

건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

건물 분양면적 (추정): 약 80㎡ (약 24평형) *일반적인 59㎡ 전용 아파트의 분양면적을 기준으로 추정함.

토지 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

층수: 지하 1층 ~ 지상 18층 중 8층

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물구조: 철근콘크리트조 경량철골조 경사지붕 지하 1층 지상 18층 건물 내 8층 803호

외벽/내벽/창호: 몰탈위 페인팅 마감 / 벽지 등 마감 / PVC 창호

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 난방, 전기 설비 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

위치: 경상남도 김해시 부곡동 "석봉초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주위환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

도로: 북측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.2. 토지이용계획 및 공법상 제한

토지이용: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택)으로 주거 환경이 양호하고 개발 밀도가 높은 지역에 해당합니다.

공법상 제한: 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있어 교통 편의성이 좋습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 및 생활 편의시설

주변 환경에 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

인근에 석봉초등학교가 위치하며, 주변에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어 거주 환경이 안정적이며 교육 시설 접근성이 좋습니다.

단지 내에 놀이시설 등 주택단지 시설이 확인되어 생활 편의성이 높습니다.

3.2. 혐오시설 및 리스크 (외부 검색 결과 반영)

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(학교 환경 보호) 그리고 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 향후 증축이나 리모델링 등 건물 관련 행위 시 관할 기관의 건축허가 및 심의 과정에서 일부 제한이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

4.2. 특이사항 및 권리 위험 요소

주의사항: **대항력 있는 임차인이 존재하는 물건**입니다.

리스크: 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, **그 잔액을 매수인이 인수**해야 하는 매우 중대한 위험이 존재합니다. 이는 입찰 전 반드시 임차인의 보증금액, 전입일, 확정일자 등을 확인하여 매수인이 인수할 금액을 정확히 산정해야 함을 의미합니다. (인수 금액만큼은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담)

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 반드시 법원 문건 및 매각물건명세서 등을 통해 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험

앞서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 미배당액 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

5.2. 공법상 리스크: 건축 행위 제한 가능성

역사문화환경보존지역 및 절대/상대보호구역으로 지정되어 있어, 추후 건물의 용도 변경, 증개축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동 내 안정적인 아파트 밀집 지역에 위치하고, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 8층 물건입니다.

다만, 권리상의 최우선 리스크인 **대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부**가 명시되어 있어, 해당 리스크를 명확히 파악하고 이를 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다. 권리 분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

주거 환경: 제3종일반주거지역 내 대단지 아파트로, 학군 및 근린생활시설이 혼재된 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요 가치가 높습니다.

환금성: 59.99㎡ (약 24평형)의 소형 아파트로, 매매 시장에서 비교적 환금성이 좋은 면적대에 해당합니다.

교통 접근성: 주요 도로(20m, 12m 포장도로)에 접하고 있어 차량 진출입 및 이동이 용이합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계