나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115938 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 401동 10층 1005호 아파트 경매
매각기일: 2025-12-23
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115938 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 401동 10층 1005호 아파트 경매
- 사건번호: 2024타경115938
- 주소: 경상남도 김해시 능동로 32, 401동 10층 1005호 (삼문동,젤미마을부영그린타운7차)
- 감정가: 175,000,000원
- 최저가: 89,600,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 아파트
창원지방법원 경매4계 2024타경115938 | 소재지: 경상남도 김해시 능동로 32, 401동 10층 1005호 (삼문동,젤미마을부영그린타운7차) | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 아파트
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 소재지 정보
사건번호: 창원지방법원 2024타경115938 (1)
소재지: 경상남도 김해시 삼문동 62-4 젤미마을부영그린타운7차 401동 10층 1005호
용도: 아파트
감정가: 175,000,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.2. 면적 및 구조 현황
전용면적: 건물 84.75㎡ (약 25.64평)
공급면적: 약 112㎡ (구 34평형 추정)
대지권: 49.70㎡ (약 15.03평)
건물구조: 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건내 10층 (1005호)
이용상태: 아파트로 이용중이며, 현황 공실 상태임.
2. 권리 분석
2.1. 등기부상 권리 분석
본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상되나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.
2.2. 임차인 및 점유 관계 분석 (핵심 주의사항)
주의사항: 현황 공실임에도 불구하고, '대항력 있는 임차인이 있음'이 확인되었습니다.
권리 인수 가능성: 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.
대처 방안: 입찰 전, 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부 및 보증금 액수를 반드시 확인하여 인수 금액을 정확히 산정해야 합니다.
3. 입지 및 주변 환경 분석
3.1. 최고의 입지
본건은 김해시 삼문동 소재 '젤미마을부영그린타운7차' 내에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.
주변은 근린생활시설 및 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.
3.2. 교통 상황
단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 대로2류(30m-35m), 중로1류(20m-25m) 등 주요 도로와 접합하고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호합니다.
대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
3.3. 토지이용계획 및 제한사항
도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(장유지구) 내에 있어 개발 및 관리가 체계적인 지역입니다.
4. 생활 정보 및 상권 분석
4.1. 교육 환경
상대보호구역(능동초등학교)에 위치하여 자녀 통학 환경이 매우 우수합니다.
주변에 초, 중, 고등학교가 고르게 분포되어 있어 교육 인프라가 잘 구축되어 있습니다.
4.2. 편의 및 상권 시설
아파트 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설과 상권이 형성되어 있습니다.
대형 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.
4.3. 혐오 시설 분석 (검색결과 기반)
주변에 매장, 쓰레기처리시설, 변전소 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색을 통한 인근 시설 분석 결과 기준).
다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 체감하는 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
5. 잠재적 리스크 및 기타 고려사항
5.1. 내부 상태 리스크
현재 공실 상태이며, 거주인의 부재로 내부 확인이 어려웠습니다.
내부 상태(인테리어, 수리 필요 여부)는 감정평가 시 통상적인 상태를 기준으로 했으므로, 경매 입찰 전 반드시 내부 관리 상태를 재확인해야 합니다.
5.2. 권리 인수 리스크
가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수'입니다.
인수 금액 발생 시, 낙찰가 외에 추가 비용이 발생하므로 보수적인 입찰가 산정이 필수입니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 주거 선호도가 높은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 교육 환경 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 우량 물건입니다.
다만, 대항력 있는 임차인 존재라는 중대한 권리상 하자가 있으므로, 해당 권리 분석 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
6.2. 투자 포인트
A. 입지적 우수성: 김해 장유지구 내 주거 밀집 지역으로 실수요층이 탄탄합니다.
B. 교육 및 편의 시설: 초등학교가 가깝고, 근린생활시설 이용이 편리합니다.
C. 감정가 대비 메리트: 현재 감정가가 시세 대비 적정 수준인지 확인하고, 유찰 시 투자 매력이 증가할 수 있습니다.
6.3. 투자 전략
임차인에 대한 명확한 권리 분석(인수 금액 산정)을 완료한 후, 보수적인 관점에서 예상 인수 금액을 합산하여 입찰가를 결정해야 합니다.
인수 금액이 없을 경우, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.
법원 정보
창원지방법원 경매4계